6第一套房：拥有宏观视角，帮你找到最佳楼盘

第一套房：拥有宏观视角，帮你找到最佳楼盘

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有一年，我在磨铁的业绩很好，获得了公司那年的「年度未来企业领袖奖」。老板给了我两个选择，一个选择是去读 MBA，还有一个选择是把读 MBA 的三十万学费给我，让我随意支配。我得到这个机会，第一时间想到的是，我要在北京买一套房。

需要说明一下，我在这里讲我的这个实际案例，不是在这里鼓吹「投资房子比投资自己更重要」。而是因为当时的我，做的就是财经出版，每天都有接触杰出企业家新思想的机会。综合机会成本与我当时的具体情况来考虑，买房是我权衡之下更好的选择。

这套房子要买在哪里呢？就像我们做的清华大学韩秀云老师的那门课里面说的一样，你在做买房这个决策之前，首先要站在宏观角度进行考虑。北京会往哪里发展？北京在往东发展，所以买房要往东边去看。最有活力的地方、城市副中心，都在东边。

其次，地铁沿线的房子显然是最有投资价值的，但是地铁沿线的房子的价值都已经暴露了。那么，比较具有投资价值的房子，往往是在地铁还未开通的、投资价值尚未展现的地方。这样地段的房子，价值容易被低估。

这是什么意思呢？就像我们做出版一样。我们找作者，作者的生命周期是一条抛物线。作家的影响力是纵轴，而时间是横轴。那些位于抛物线头部的高知名度作者，虽然铁粉多、看得见的潜在销量会更大，但是要把他们签下来，也要付出很大的代价。很多其他公司也在盯着这些作者，他们的价值已经被所有人看到，所以签下他们，价格一定大于价值。

而这条抛物线腰部的作者，价值则一定是大于价格的。因为那些腰部的作者，价值还没有完全被释放出来，相当于一个作者没有名气，抢着去签他们的竞争对手也少，这个时候就要看你的眼光准不准了。

在北京的所有东西走向的地铁线中，我最看好的就是一号线和六号线。这是因为，这两条东西向的地铁线横贯了整个北京城。所以我就看中了常营这一带。一来因为这里就在未来将要开通的六号线上，二来这里距离市中心的地铁距离也不远。我当时还没法买住宅，所以就看商住两用的房子。至于房型，我考虑应该看个大盘。因为房地产商建大盘这个户型，说明他们对人气的信心比较强。

根据以上这些条件，我就在网上找到了这个地方。到这里一看，果然非常荒凉！但我觉得荒凉是个好事，说明大家都没有看到这里的价值。我就跟房主谈，他说这个房子九十五万，五十平方米。因为房子是复式的，其实上下加起来是将近一百平方米。他说，他之前买的时候还要更便宜，才六十多万，现在九十五万，他赚了 50%。但我一想，复式好，说明年轻人喜欢，出租不愁。价格上涨一点儿也很正常，因为这时候大家都知道了六号线要在这边开通了嘛。此时我手上的钱不够，但是可以贷款。

我买了这套房之后，一来自己住抵消了房租成本，二来等着升值。后来第二年的时候，中介给我打电话，问我：「一百九十五万卖吗？」我根本没有认真听，随手就挂掉了。不过瞬间这个数字在我脑海中回放了一下。这个数字打动了我。我赶紧回拨过去。一个星期以内，我出手了这套房，获取了一年 200% 的投资回报率。

那么，为什么不把这套房留在手里，等着它继续升值呢？这是因为，地铁已经开通了，房子的价值已经充分释放，价格已然有虚高的成分了。在所有的人都看到了它的价值的时候，它的价格就会大于价值，一下子就从腰部的产品变成头部产品了。

卖了这套房之后，我手上就有了一百多万，开始考虑买住宅。一个人做决策，一定要从自己最熟悉的地方开始思考。我看到这附近有个长楹天街，正在盖商场，听说面积是朝阳大悦城的两倍。考虑到如果是商圈的话，它的人气一定够火。这里第一排是商场，第二排是写字楼，第三排是住宅。

我觉得在这里投资买房很好，因为它既符合市大盘商圈，也符合我之前的那个逻辑。虽然大家都知道商圈建成之后，房子的价格一定会涨，但目前这个价格还没有涨到应有的高度，它的价值仍旧是大于价格的。

此外，我还听说这个房子是龙湖开发的，这是一个中高档的房地产开发商，说明品质有保障。而这个房子是龙湖在北京的第一个天街项目，它只许成功，不许失败。从房型上来说，这个房子是南北通透，两梯两户，在这一带属于绝对的高端楼盘。

我认为在北京买房子，最有保值空间的房子不是顶级的高端住宅，也不是最底端的房子，而是代表未来生活理念的中高端的楼盘。此外，这里出门就是地铁站和商场，距离国贸只有二十分钟，我觉得很符合未来年轻人懒人居家的主流生活理念。

这两年，我又注意到东坝地区的房子。我的基本判断不变，城市的发展趋势还是往东。东坝这个地区呢，东北角是个机场，东南角是有一百八十万人口规划的副中心通州，西北角是北京的第二 CBD 望京，西南角则是北京文化产业的基座——传媒产业带。未来北京的第二使馆区也会在东坝。同时，这个地方还有五环边上最大的一块空地，北京市政府把这里当作未来新城的思路去规划。

再把东坝和北京的其他地区比较一下，北京的北边是 IT 产业，但北京的 IT 产业优势和深圳比起来也不见得那么突出了；俗话说，北京是「东富西贵」，西边属于不是那么商务的一个地区，北京的南部地区，虽然有新机场，但对经济的带动作用是偏局部的。

所以东五环这里应该才是北京的中心城区发展的方向，而东坝这块地方的房产，本身就具有很高的投资价值。

在这个过程中，你会看到我是从宏观角度开始，不断拆分自己的目标，最后排除掉可能的偏差，筛选出自己需要的楼盘的思路。每个人的情况都是不同的，想法也不一样，但希望我推演问题的思路能对你有所启发。

在和你分享了在北京买房的思路之后，那么在北京以外的地方买房，有没有可以参考的思路呢？我和你分享三个方法。

第一、从国家与国家的角度去比较。

比如说国外的房子和中国的房子相对比，哪个国家的房子上涨空间会更大？

第二、看周期、看规律。

从历史中去发现规律。因为经济是有周期的，房价的涨幅也是有周期的。你可以去观察房价过往变化的周期，来推测房价现在是处在周期的上行区间，还是下行区间。

第三、看城市投资价值尚未展现的地段。

比如城市中未开发的地铁沿线地段。那么具体怎样找到那些投资价值尚未展现的地段呢？

我认为有 5 个要素，会决定一个地段的价值，我在这里和你分享下。

（1）城市中心的转移。

城市中心的转移是跟房价有直接关系的。这个城市未来要往哪个方向发展，那高价值的地段就很可能会往这个方向去转移。

（2）城市的交通。

交通是影响地段价值很重要的一个因素。比如地铁，在没有开通的时候，不是所有人都能看到地铁沿线的地段所拥有的投资价值的。当人们知道要开通地铁了，地铁附加的房价就会上涨。

（3）商圈。

商业是一个城市的根本，也是投资的重点。比如说在商圈还没有完完全全形成之前，它是处在成为未来商圈的发展过程中，这个时候它的投资价值还没有完全展现出来。当你等到商圈已经完全成熟了，它的投资优势也就没有了。

（4）学校。

比如某个地段未来要盖学校，现在还没有开始建造。这些地段都是属于投资价值还没有完全展现的地段，有很好的投资机会。

（5）房子品质。

比如说南北通透的房子，两梯两户的房子，这些都是房子的优势。

我总结一下，你可以从地铁、城市中心的转移、交通、商圈、学校、房子品质这些维度去判断某个地段的投资价值，而且，这些信息你越早知道就越好。

那么在知道如何选择有投资价值的地段之后，接下来要怎么样找到有保值空间的房子呢？以及怎么找到合适的出手房子的时机呢？

首先是什么样的房子能保值？在一个城市里面，那些代表着未来生活方式的中高端楼盘，以及城市中心、地铁沿线、学校附近、商圈周围等的楼盘，是更具有保值价值的。

找到了这些具有投资价值的楼盘后，那么出手楼盘的最佳时机是什么时候呢?

找到这些楼盘价值都被充分展现的时候。比如说城市的这个中心区已经显现了，它像是一个从城市中心了，相对来讲配套各方面都成熟了，交通地铁已经开通了，商圈也已经成形了。我觉得这样的时机，是比较好的出手时机。

我希望今天和你分享的这些方法，能够帮你做出更好的购房选择。

那么，在知道了如何找到有投资价值的房产之后，接下来，我要你分享的是，如何打造个人标签，帮你变得更值钱？欢迎你把今天这节课得到的启发分享给你身边的朋友，也许能够帮到他们。

今天留给你的一个思考题是，回忆一下你之前买房的时候，你有没有从宏观角度、区块、城市规划这几个因素去考虑呢？如果按照这个方法去做了，思考一下你应该怎样做才会做得更好。欢迎在评论区留言分享你的看法，与大家一起交流。

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