13被锁死的楼市科技树

被锁死的楼市科技树

// 研发无力 //

新闻大 V

2018 年年底，我参加了新浪微博组织的「房产 V 影响力峰会」。我以为这种活动很难得，可以结识各大流派高手，所以是抱着「学习进步」的心态去的。谁知，直到活动结束，我都一无所获。原因在于，其实很多「房产大 V」并不是真正意义上的房产大 V，他们只是「新闻大 V」。除了「水库[1]系」的 V 之外，90% 的「房产大 V」的主要工作就是解读新闻—传播新闻—复述新闻。对他们来说，与房产相关的政策是最最重要的事。朝鲜说要开放贸易，于是他们大炒丹东；搞个「租售并举」政策，他们就看好长租公寓；某个租房平台闹出甲醛事件，他们又全部看淡长租公寓……记得当时还有人问我，海南要成国际贸易岛了，怎么不去炒海南？把我气晕了。

这是不对的，房产研究和媒体研究是两回事。真正的楼市研究，应该是由内而外的，要从「看房 200 套」开始。事物的发展，90% 是内因，只有不到 10% 才因为外界的调控。房价上涨的原因是房价长期被低估了。京沪深等城市的房价之所以能越涨越高，纯粹是内因——资本和人才的聚集效应。帝都（北京）和魔都（上海）人才济济，商机繁荣，外滩、新天地每天都弥漫着金钱的味道，所以才会有充沛的购买力。

你不能只去看外因，只看外因的话，年年都是利空：2003—2018 年，整整 15 年，每一年的外因都是调控，每一年都是打压。如果你只靠研究外因来看房地产市场，早就被吓死了。现在的房地产大 V 做学问，不肯踏踏实实地下苦功夫，不肯从「看房 200 套」开始，不去切实地判断三居室的购买人群是哪些人，两居室的购买人群是哪些人，浦东和浦西的购买口味有何区别，贷款利率调整的策略和方向对购房有何定量影响……他们几乎所有的研究都流于表面，都喜欢解读最新政策消息。一个经济报告出来，相关的公众号可以写几十篇分析文章，前后持续半个月。我是真心懒得蹭这种热点，对房地产研究来说，这些内容毫无意义。

被锁死的科技树

吐槽完这些不靠谱的「新闻 V」「作家 V」「悲情 V」，遇到了第二个问题。

会议结束后吃饭时，上海某房地产大 V 偷偷拉着我说：「老大，最近有什么新的科技树？」

我大为诧异：「此话怎讲？」

他尴尬地推了推眼镜说：「你也知道，近两年，上海的经济和楼市行情都不是太好，按照原有的手法和技巧，大家都赚不到什么钱。前两天，上海大小的 V 和管家公司们闭门开了一个会，研究新的对策和生存之道。结果大家两壶茶喝下来，发现整个『楼市学』的核心体系还是您的那一套……」

说来说去，最后总结的手法，还是增加债务。

我听完一脸黑线，这么多做楼市研究的大 V，你们都研究了些啥？市场不好做，生意难赚，就来问有没有新的、免费的「武林秘籍」，难道我不说，你们就不会自己研发吗？

唉，碍于面子，我给他举了两个例子来解答他的问题。

第一个例子发生于 1945 年之后的欧洲。众所周知，1945 年二战结束，成为人类历史的一个重要分水岭。二战时期各项神奇的科技进展宛如神迹，奠定了之后几十年民用科技发展的方向，如 V-2 导弹、喷气式飞机、核能、电子计算机、广义相对论等。二战结束后的整个 20 世纪下半叶，人类文明乏善可陈，除了互联网，几乎没有真正意义上的突破性发明。假如一个 1945 年的人穿越到 2018 年，他最多只会觉得各项民用品是「型号更新」品，毕竟火车、铁路、无线电、飞机，这些在他生活的年代就已经全部被发明了。

你可以说这种现象是科技停滞，但是仔细想一想，难道 1945 年之后，人类的文明就真的没有革新发展吗？即使核心科技没有发展，难道边缘科技也没有发展吗？你身边那些漂亮的液晶显示屏哪儿来的，你手里那些轻薄的手机哪儿来的，还不都是近几年的科技产物？飞机、高铁廉价到人人都坐得起，这难道不是时代的进步？

推动人类文明进步的，有且仅有两股力量：第一股力量是科学技术，第二股力量则是科学技术的大规模应用。映射到楼市上也是同样的道理。京沪这类的一线城市，楼市接近饱和，而且在「限购、限贷、限价、限售」的大环境之下，操作空间被极大压缩，京沪的市民也有一点儿疲了，在京沪买房子，很多人都终身无望，于是开始绝望性消费，对买房子不再关心了。

但要注意的是，中国幅员辽阔，不只有一线城市，还有很多区域市场远没有饱和。当欧洲经济进入停滞的时候，「亚洲四小龙」崛起了，此后更是有中国、印度大市场的强势崛起。树挪死，人挪活，哪怕是同一套科技树，也可以应用在不同的市场，所以远未饱和。把现有的边缘市场全部吃干净，就已经够大家过很长的好日子了，动辄要求更新、更高的科技树，才是贪得无厌。

管家市场

第二个例子是有机农业。在一个类似纽约、伦敦、北京这样的大城市，有机农业或者非转基因农业市场的份额最终可以达到 8%。类似的例子还有号称可以使你的牙齿更白的「美白牙膏」。消费者使用时间长了之后，渐渐发现「美白牙膏」并不能达到广告中宣称的使牙齿变得白净的效果，其作用是被夸大的。但由于依然有大量的消费者还在追求哪怕一丝一毫的美白效果，所以整个美白类牙膏的市场份额还是会先表现为急剧增长，增长到某一阶段后才进入瓶颈期，此后就会长期保持在这个位置，不增也不减。

这个份额是多少呢？8%。8% 是一个很特殊的数字，它对应着细分特效市场急剧上升后最终稳定的那个位置。

下面我再来告诉你一个被忽视的数字，有家成立仅两年的公司，目前在上海市场的二手房交易份额已经占到了 1%，它就是水库系的「淘屋」。在过去的两年时间里，上海雨后春笋般冒出来十几家管家公司。目前他们大多度过了创业最初的迷惘期，找到了自己的赚钱模式，站稳了脚跟。其中规模最大的淘屋，已经进入了正规的公司化运营，无论是在公司管理、管家流程，还是在客户服务、人员培训方面，都积累了大量经验。

淘屋目前有 50 多名员工，公司业务量占上海二手房市场的 1%。如果他们再成长 8 倍，员工会超过 400 人，可以霸占写字楼的一两层，怎么看都是一个中型企业了。更何况，这还仅仅是上海这一个城市的 8%。再设想一下，假如淘屋可以把业务拓展到全国排名前二十的城市，管家公司这盘生意又可以值多少钱呢？仅仅是几个年轻人的奋斗和创业，就不知不觉中让一个朝阳产业正在成型。可见，企业上市的科技树，或许比他们自己买房子赚得还多。

由于历史原因，我国商业的传统是重视「硬核」科技，轻视服务业。很多人看不到 20 世纪 60 年代的沃尔玛、80 年代的电视机以及今天的微信是多么伟大的创新。经销与营销一样也是科技树，而且赚钱更迅猛，更暴利。

耐心

等我滔滔不绝讲完以后，那个上海房产大 V 严肃地对我说：「老大你变了，你以前不是这么说话的，大家要的是立竿见影的做法，想知道的是在目前困难的时期怎样赚钱，没赚到钱的怎样更好地活下来，你说了这么多，看上去很有道理，却不能立刻变成钱。」

听了他的话，我也严肃起来，说：「一个体系一旦建立起来，其框架是不会变的。水库论坛体系的核心就是叠债务，等待 M2 增长，其他诸如借钱、筹款、贷款等，无非都是细节和战术。你们连跨越一个牛熊周期的耐心都没有，就盲目追求高科技，这不是勤恳踏实的做法。」

那个房产大 V 默默地喝了一口酒，对我说：「您一定还有办法，只不过你不说。」

[1] 水库：即「水库论坛」。水库论坛是一个专业房产投资论坛，本书作者为这个论坛的灵魂人物。——编者注