18储蓄平方米

储蓄平方米

// 房产的频繁交易不应被视为洪水猛兽 //

提问

前段时间，我接受一个财经媒体记者的采访，其中有一个提问非常有意思。大概意思是，现今北上深的房价越来越高，未来是否会出现年轻人无法上车，从而造成阶级固化的现象？我看了记者一眼，心想：「我从来不会给别人期望中的答案，我给出的最常见答案是『以上全错』。」于是我告诉他：「不会啊，我觉得任何人都可以买得起北上深的房子，年轻人只要努力一点，30 岁左右都可以供楼的。」

听了我的回答，记者脸上泛起了鄙视和不信的表情。毕竟，北上深这种城市，一套像样的两居室要 700 万元，像样的三居室要 1000 万元，而且首付还特别高，加税费都要 40% 左右。30 岁的年轻人，就算不吃不喝，也攒不出 280 万元首付，即使付完首付，也供不起月供。所以我遭到记者的鄙视并不奇怪。于是我又补充道：「这些年轻人可能都是 985、211 的优秀大学生，他们的智商可以，财商却不足，不懂得理财，而光靠智商是买不起一线房子的，至于财商，可以买我的课程……」没等我说完，这个记者就打断我，恶狠狠地说：「别玩虚的，你说，要怎样才能买得起北京的房子？」

「其实很简单，假设这个年轻人有对象，男方年薪 25 万元，女方年薪 15 万元，那么两个人可以这样买：第一年存一半，20 万元买一套沈阳的房子，用房租部分抵扣月供；第二年再存一笔钱，再买一套，以租养贷，稍微贴点；第三年再买一套……以此类推，到了第八年，已经买了八套。你从 22 岁开始，一直到 30 岁，坚持每年贷款买一套房子，八年积攒了八套房子。最后在第八年把八套房子都抛了，你认为八套沈阳的房子能不能换回北京的一套房子？」

财经记者半信半疑，我也不做过多解释，且不说「限购、限贷、代持」等技术性难点，我们就问一句：这样的模型，理论上可不可行？

追逐

上面的模型在理论上是可行的，这并不是一句戏言，反而是欧美常见的金融范式，它另有一个名字，叫作 REITs[1]。我来解释一下，假设一对年轻人从 22 岁开始，平均税后收入在 40 万元/年左右。那么等到 30 岁，他们是无论如何也买不起房子的，因为收入的积蓄是无论如何也赶不上房价的涨幅的。

绝大多数年轻人都有这样的记忆，不敢买衣服，不敢下馆子，几乎砍掉了所有的生活开销，一年赚 40 万元，储蓄率 60%，已经接近极限。毕竟人还要吃饭，也就是剩 25 万元左右。但是一年下来，房价的涨幅绝对不止 25 万元，1000 万元的房子大概率变成了 1100 万元，所以，距离反而越来越远，永远也追不上。

这样一种「追赶问题」，真正的 bug 在于，它的算法是错的！你用货币去追逐房产，注定是追逐不到的，财商高的人应该是房产追逐房产。这个月工资攒了 1.2 平方米，下个月奖金攒了 1.3 平方米，发季度奖攒了 2.4 平方米……这样一点点「攒砖头」，才能渐渐攒出 100 平方米。

攒砖头

怎样才可以「攒砖头」呢？在中国，我们依然采取一种极其低效且烦琐的方法：个人投资者。众所周知，「水库」的精神可谓是「和时间赛跑」。我曾经说过，赚钱的主要方法是和通胀套利。货币的贬值是大趋势，明天的物价一定比今天的贵。你想赚钱，就一定要把今天的钱换成明天的物，而且时间越紧凑越好。

在「知识星球」问答中，经常有网友在实施某一项计划前问我，等一年户口迁入可好？等一年资金到位可好？等一年公积金符合资格可好？我的回答总是：「楼市不能等一年。」楼市的行情是以季度计算的，在一个踩准节拍的城市，差一年或许就相差 20%，你存五六年定期再去买房子，简直是不可想象的。我们奉行「2N」理论，每六个月就要把手中的现金全部打光，换成筹码。因为六个月蓄力有限，所以以「低单价，低端城市，低端楼盘」为主。

用更学术点的语言说，我们的「颗粒化」是六个月，六个月当然比五年有效，也比三年有效，也比一年有效。为了尽快建仓，能不能把资金空转再压缩一点？比如压缩到一天？

知乎上有个很热的帖子，名叫《为什么中国人喜欢炒房、购房，而欧美日等发达国家的人主要选择租房？》，这个问题根本不成立，因为你深入研究以后会发现，反而是美国人在全民炒房，商业的基因已经深入到他们的骨髓之中。因为美国人主要的金融工具是 REITs，所有人都在疯狂地买卖 REITs，然后看起伏涨跌。

所谓 REITs，是指拿出一整个社区，例如 600 套房子，70 000 平方米，分割成 100 万份，每一份就是 0.07 平方米，他们以「手」为单位，只要一点点钱就可以买几手。REITs 相当于 ETF[2]，当房地产市场上涨时，REITs 也会涨。当房地产市场下跌时，REITs 也会跌。一般来说，抛掉 100 平方米 REITs，就可以换回 100 平方米同地段住宅了。

REITs 出现以后，整个地产的游戏规则就不同了，因为你可以锁死「平方米」存款。价格是在波动的，它的涨跌无法预测，看你是「纸本位」还是「砖本位」。传统的「定存」，锁死的是人民币数量，以人民币计价不会亏，但换成砖头，可能买不了厕所。REITs 的「定存」，锁死的是平方米数量，以平方米计量永远在增长，但换成人民币，有可能跌价。

但问题是，有些人一直在喊「自住刚需」，一直要「居者有其屋」，那就满足你自住刚需的需求。可为什么你都住到房子里去了，却又阴险地透露其实你想要升值赚钱的想法呢？

金融的创新，并不能无中生有变出财富，但可以以满足大义的名义，堵住你的嘴。

购房券

像恒大、万达、万科、保利之类的大地产商，完全可以发行自己的「购房券」，券面分为 ABCDEFG 等各种等级。比如你持有 100 张 D 券，就可以在二线省会城市中环线附近兑换恒大集团的 100 平方米房款。这样做的好处是地产商可以 ICO[3]，提前回笼，聚集资金，购房者也可以分享几年楼价上涨的红利。证券化交易有利于价格发现，评估套利，分散风险。

另外，一项资产只要可以证券化，你就可以融资融券。你完全可以只付 30% 的首付，加三倍杠杆，然后银行按照 6% 利息借款给你，皆大欢喜。

结语

泰国是一个十分贫穷落后的国家，泰国有大量的 REITs。越南是一个远逊于中等收入的国家，越南更有大量的 REITs。所以，房地产的频繁交易不应被视为洪水猛兽。

[1] REITs：是英文 Real Estate Investment Trusts 的缩写，即房地产投资信托基金，是一种以发行收益凭证的方式汇集投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。——编者注

[2] ETF：是英文 Exchange Traded Fund 的缩写，即交易型开放式指数证券投资基金，简称交易型开放式指数基金，又称交易所交易基金，是一种在交易所上市交易的开放式证券投资基金产品。——编者注

[3] ICO：Initial Coin Offering 或者 Initial Cryptocurrency Offering 的简称，是一种区块链行业术语，是以初始产生的数字加密货币作为回报的一种融资方式。这里用在房地产行业，取其比喻义。——编者注