19当房龄走向衰败

当房龄走向衰败

// 不存在新式不折旧的房子 //

衰败

前段时间，有人写了一篇名为《当小区难以挽回地走向衰败》的文章，在网上一经传播，瞬间就达到 10 万 + 的阅读量。我看了一下文章后面的留言，大概画风是这样的：幸亏告知，吓死宝宝了；哎呀，要不是大师提醒，我们就要吃大亏了；以后只敢买新房子，一手房；等持有到 14 年时，一定要坚决卖掉，然后再换成新房子；某流派持有的老破大，老破小，估计要输得当裤子了……

看完留言，我瞬间觉得优越感爆棚，因为在我看来，这些人的留言是：以上全错。我想起前段时间看过的一部非常棒的小说，里边有句话令我印象深刻：你可以自私，但你不可以自私到以为别人都不自私。同样的道理，我也想奉劝留言的那些人：你可以聪明，但你不可以聪明到以为别人都不聪明。

自私

这些留言的网友的世界观，大致是这样的：既然作者说房龄到 15 年时价值会断崖式下跌，那我就持有 14 年，尽享房产升值，然后等到第 15 年抛售给别人，让别人接盘，承担所有风险。

这群网友的如意算盘打得真是乒乓作响啊。但是，我想劝这群网友，千万别以为自己就有主角命，别以为自己是「天选之人」，别以为世界是围绕着你转的。同样是人，凭什么命运偏袒你？凭什么让你吃在大底，抛在顶峰？一个正常的、健康的、心智完善的人，首先要学会尊重别人。你可以打小算盘，但别把别人当傻子，如果第 15 年房子的价值断崖式下跌，那么有谁会接 14 年的房子？如果你买的第二年，房价就跌去 20%，那么有谁会买这项资产呢？所以，千万不要幻想会有一个傻瓜来给你接盘。

成年人的首要标志是他应该意识到这个世界是艰辛的、苦难的、来之不易的，至少要意识到所有人都是和你平等的。

折旧

如果有一项 1000 万元的资产，过了 15 年就会折旧为零，请问第 14 年时，该项资产的价值是多少？这道数学题无论你怎么演算，答案都只有一个，那就是 66.67 万元。因为所有人都是聪明的，如果这项资产在第 15 年的时候残值为 0，那么在第 14 年的时候，它的价值一定是 1000/15≈66.67（万元），否则在第 14 年买入该资产的人就亏了。以此类推，在第 13 年的时候，它的残值一定是 133.33 万元，在第 12 年的时候，它的残值一定是 200 万元……这是一个必然，因为价值的变动是由资产套利公式来决定的，并不是最后一天突然折旧，而是有折旧这个说法的每一天，它都在折旧。

如果一项资产的残值最终会是 0，那你根本就不该去持有它。否则的话，每个月都要把租金收回来，持续摊销。

常数

按照上面的算法，房龄每年的影响只可能是一个常数。例如，每年折旧 1%，房龄对楼价的影响绝不可能忽快忽慢的，绝不可能某几年影响为 0%，某几年-2%，某个特殊年份-20%。如果发生这种情况，就会产生套利机会，所有人都会在 T-1 年纷纷卖出，T 年再买入。

那些被那篇文章吓破胆的网友，如果他们真去买「楼龄 =0 年」的新房，就能够摆脱注定衰败的命运吗？答案是：不能。如同美女从出生那天起，就注定会变成阿婆一样，今天 0 房龄的豪宅也注定会变成「老破大」。你自己想想，今天你唾弃的多层「塔楼」，当年何尝不是局长、处长才可以住的高干宿舍？当你还是一个学生的时候，看今天那几个所谓的「老破大」楼盘，又何尝不充满仰慕，你一面唾弃 15 年前的 CEO 盘，一面又坚信自己的 CEO 盘能够保值，岂不是精神分裂？

真正的投资之道

所有的房子都在无可挽回地折旧，并不存在新式不折旧的房子，那些幻想长持 14 年，断崖式下跌前抛售的人，侮辱的不是对手的智商，而是你自己的人品和智商。真正的投资之道，应该是正视所有房子都在不停折旧这个事实，然后问一下自己，有没有人会犯错误？答案我一开始就说明了。

在我们这个社会上，确实有一群人对「每年折旧 1%，平稳折旧」这个事实是认识不清的。她们往往会给新盘过高的溢价，给旧盘过低的估价，这类人群的画像，我说过无数次了，可以简单概括为「贵妇流」。这群人买房子，往往 58 年毫无斩获，尤其是看到类似开头的那篇文章后，她们会一窝蜂地去买一手盘。而 58 年之后，所有贵妇溢价购买的 CEO 小区，无一例外都会变成「老破大」。当年的社区做得越精致，越有品位，现在折旧得也越厉害。

举个例子，2012 年，有个网友买入了仁恒森兰雅苑，这是外高桥的楼盘，属于郊环外，离崇明岛一江之隔，离市区 50 千米，地铁坐到你崩溃。这房子我的估值不会超过 16 000 元/平方米，但是这个网友却以 48 000 元/平方米的价格买入。7 年之后，其他楼盘已经翻倍，仁恒森兰却还是 48 000 元/平方米，而且在市况如此惨淡的情况下，谁会花 4 万多元买外高桥的楼盘呢？真的要卖，估计得砍到 3 万元以下吧。

这就是迷信品质、新房，被浓妆艳抹的一刹那迷惑的结果。今时今日，仁恒森兰早就是个老破大小区，破破烂烂，遍地垃圾，估计解套终身无望，有这种反向指标，亏钱样本，我们想不胜出也很难啊。

结语

小学生们考虑，学区房好，多了一项学票功能，买买买；水库中人考虑，学区房是好，但价格是否已经超出价值？

小学生们考虑，新房好，楼龄小，远离衰败，买买买；水库中人考虑，你也不过 15 年的青春，你的溢价是否已经超过 15 年利息？

我们可以看到，小学生是一阶思考，水库中人则是二阶思考模式。如果你用二阶思考的话，很多结论是反过来的，并不是最美丽的楼盘值得买，而是最低估的楼盘值得买。

「老破大」的特点是房屋的折旧到了一定期限会有一个阈值，就好比女人从 26 岁到 31 岁是剧烈折旧，但是 36 岁到 41 岁，就是轻微折旧，容貌的变化已经不大。换句话说，36 岁的女人才是抗折旧的。同样的道理，新房落地打八折，在最初一两年，才是新房折旧最厉害的阶段，至于十几年楼龄的老房子，岁月对它的摧残已经不大。