20供需决定论 vs 成本决定论：北京房价高不是因为政府拍地价格高

供需决定论 vs 成本决定论：北京房价高不是因为政府拍地价格高

小白经济学：用经济学思维成为生活强者

我们在三里屯逛完街，随便走进一个面馆吃面，一看菜单「抢钱啊！一碗面 40 元，也没有几块肉，怎么会这么贵？」

在奥特莱斯逛累了，吃个午饭吧，比我们食堂差不多的大堂自己排队买饭，最便宜的是煎饼果子，25 元一个，怎么这么贵？

老板说：因为店租贵啊，这里店租一个月上万，不卖这么贵不赚钱啊。

使用同样的理论很多人都在说：房价贵是因为政府把地价抬的太高了，成本高，自然房价高了。

今天我们就从经济学角度解释一下三里屯的面条、奥特莱斯的煎饼、北京房价贵这类问题。

01 成本决定论

听起来好像挺有道理的，我们也都是这么认为的。这个理论就是「成本决定论」。因为成本高(煎饼原料成本、房租成本、人工成本)，我的定价为 25 元。

但这个理论有个致命的缺陷：

1.你定价多少消费者都会买单吗？

按这样来说，房租从 1 万元涨到 50 万每月，房租提高了 50 倍，那么煎饼定价变成 1000 元，这样会有消费者买单吗？

没有的话，这个房租 50 万元的定价就租不出去了，这个房租就得降。

2.如果所有行业都是「成本决定论」，那么没有企业会亏钱，也没有企业会有超额利润。

你的定价决定了你的销量（需求第一定律），每个煎饼均摊房租又是根据你卖的煎饼数决定，煎饼数又根据你的定价决定，定价又决定销量，这完全是一个变量间的死循环，根本无法解释。

这个理论错误的根本原因是，因果关系倒置了。

02 需求决定论

成本决定论意味着原材料成本决定了价格，而实际情况是：商品的供需关系，决定了价格，而最终售卖的价格，反过来决定了原材料成本。

我们现在回顾一下煎饼店的情况，先不考虑成本，我们从供需开始说起：

1.我是卖家卖煎饼，开始卖 6 元，要买的人很多，很多人排队也排不到，涨价到 15 元吧，结果还是很多人，我卖 30 吧，发现人特别少卖不动，那我最后摸索出来一个自己的营收最大值（营收=客单价*购买人数）。单价是 25 元时，营收最大。

2.这个时候很多人发现这个煎饼能卖 25 元，那他们也要租这个店铺，本来租金 3000 元，我出 5000，我核算一下 5000 我还能赚钱，那我把房租也加到 5000，房主你别租给别人，但是后来又有人出 7 千/8 千/9 千/1 万，我核算一下还能赚钱，那我就把房价也抬高到 1 万，房主才不会把这个店租给别人，这时候到了 1 万，超额利润已经被吃掉了，也不会有别人来跟我竞争这个店面了，或者说竞争者不足以让房租有切换动力了，这个房租的定价基本就确定了。

3.同理，其他原材料的成本也是这样被确定的。

三里屯这里很多大公司聚集，在这里能找到更高薪的工作，所以大家都愿意来三里屯工作，来三里屯工作的人多，人人都要在这用餐，所以这里的餐饮更贵，餐饮销售额大，导致了商铺作为成本抬高。

奥特莱斯的煎饼也是这个道理。

03 北京房价问题

再来看看北京房价的问题，在北京人们能找到更高薪的工作，有更好的发展机会，很多精英都愿意来北京发展。

若按成本决定论：你非要北京政府服务民生，北京卖地白菜价，100 元卖地，1000 元建好房子，房价 1200 元一平米，这个房子归谁所有？很多人都想买这个房子。有的人说我出 1 万，两万，三万，四万，五万，到这个价格，基本供需平衡了，房价还是 5 万元。但是这个钱不是被政府拿走了，而是都被开发商拿走了。但是这个钱不会是完全被地产商赚了。

而政府如果 100 元卖地，你想买，我想买，他也想买，人人都想去做房地产商，因为有超额利润，这个地又卖给谁呢？这就给政府官员很大的腐败空间，争地的地产商会出多少价格去争到这个地呢？基本就是本来拿地的市场均衡价格。只不过这个钱，都落到了政府官员的口袋。

如果北京政府把拿地价定的更高会怎么样呢？我们简化计算，比如政府拍地价格定为 5 万一平，卖价 10 万元，购买者减少，大家不爱买这个房子，为了卖出，开发商为了少损失，降价到 5 万一平能达到供需基本平衡，那不是白折腾了？以后政府还拿 5 万一平去卖，没有人会买，政府只好降价，最后也会形成一个稳定的供需。

以上只是一个模型的粗略解析，不同的城市情况也不尽相同，比如有些三四线城市，人口净流出非常大，房价还在暴增，那么一定是有泡沫的。如果最后供需不平衡，价高的房地产没有了后继的买者，房价也就会回到均衡状态，而随之政府的出让土地价格也会降到市场的正常价格。你也可以用上述的分解法来分析一下，这样情况下，房价和政府出让土地价格是会怎么降下来的。

你认为，你所在的地区房价合理吗？如果觉得价格高，是怎么被推高的呢？

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