22当商业升到满级

当商业升到满级

后发优势。

一、淮海路

很久以前，全中国只有上海有供销社，当时全国所有的物资实行统一调配，货币形同废纸。全中国唯一还存在零售业的是上海，因为上海太大、太重要，还是财赋重地，贸易留了一条小口子。外地的同胞要买衬衫、肥皂、热水瓶，都要跑到上海来，大包小包采购完毕，再拎回去。

南京路上，有民国时期传下来的「四大百货」，石材殿堂式建筑，每幢都耗资数百万银圆(1)。从商厦的角度来看，当时的上海远远领先全国，再没有这么气派的「已建成」区域。

后来改革开放，1979 年深圳特区冒出来了，地王大厦冒出来了，「三天一层楼」成为深圳的地标。紧接着全国的沿海城市、省会开发区都发展起来了。大约在 1984 年的时候，又发生了一件让人印象深刻的大事，小半个上海都轰动了——「永安百货」装空调了。没看错，就是现在商场里屡见不鲜、开到 15 摄氏度冷得你发抖的中央空调。20 世纪 80 年代在永安百货开始免费向市民提供冷气，开放当天，整个商厦都被挤瘫痪了。

上海的夏天十分炎热，动辄 36 摄氏度以上。20 世纪 80 年代的老百姓，谁家有空调？谁见过空调？当时连电网都不稳定，因此这件事才会全城轰动。当时，有一句很流行的话，叫作「孵空调」。很多家庭甚至不惜坐两三站路的公交车，专程跑到南京路，为的不是购物，而是蹭商场里的空调，一直待到 21：00 关场。来时一身热汗，进入商场暑气全消。巨大的人流把整个南京路商厦挤得水泄不通，随着门缝的开闭，偶尔有商场里的冷气泄漏出来，所以哪怕商场的出口，都清一色摆着几十张躺椅，躺满了赤膊的市民。

永安公司仅凭借一部空调，就笼络了巨大的人流，赢得了美誉，维护了其在南京路的地位，这在争夺眼球的今天，几乎无法想象，这是第一轮商业升级。

再一轮的升级，就要到 20 世纪 90 年代中期了。

当时黄浦区和卢湾区是上海的 No.1 和 No.2。那一年的圣诞节，当你步行在淮海路时，顿时被「铁树银花」惊呆了。不知从几时起，淮海路的大树上，都插铺了银白色的灯管，灯光如雪花般一闪一闪飘落，有蓝色，有银色，再加上淮海中路高档商厦的大理石铺面，香格里拉特有的入门熏香，太平洋百货千年不变的「宝贝对不起」的背景音乐，整颗心都融化掉了。

从那一瞬间起，你突然发现自己不知不觉从一个石库门里弄的第三世界国家，一转眼间来到了繁荣富裕的发达国家。你手里提着购物袋，在商场里如飞般旋转，里边国际名牌、潮流时尚、美容护肤、灯光展台应有尽有，似乎一夜之间跨入中产。淮海路商业开发，是一次重大的升级。

再下一轮的商业升级，又要再等 10 年了。

终于，财富的增长，从小康迈向了 A7（拥有人民币百万元级别的资产）。坐在 101 层的空中酒吧，遥望远方云海，七米高的咖啡厅，喝着龙舌兰酒，优雅地谈着几百万的生意。温饱都已不再成为问题，你可以静下心来追求一点品位，追求闹中取静、至臻稀缺，追求米其林餐厅食材口味的细微差异。五星级酒店、专车接送、私家会所、主厨料理、定制名牌……这些你都已经足够熟悉，再也激不起任何激动的涟漪。有时候你在想，物质生活已经得到极大满足，生活在魔都（上海的别称）就能买到你想要的一切。

好了，又过了 10 年，到了 2017 年。甚至我们放眼展望 2020 年，新一轮商业升级是：没有！是的，你没看错。什么叫没有？没有的意思就是没有任何升级。金茂大厦始建于 1999 年，上海环球金融中心始建于 2008 年，上海中心始建于 2017 年，可是上海中心的「生活理念」，几乎和前两幢楼一模一样，仅仅是多了几家餐厅、写字楼，没有任何本质性的改变。

从 1980 年到 1990 年再到 2000 年，上海的商业氛围经过了三次大的升级，每次升级都和落后者拉开了距离。市中心的建设都和郊区拉开了距离，也和外省拉开了距离。可是，最后这 10 年，魔都的核心区、最高档商业区段的升级是——没有，再没有任何升级。

二、升满级

我是上海人。在很久以前，我就去过香港，当时站在香港中环的街头，我不得不承认，上海跟香港的差距是存在的。

香港中环由著名的长廊连接，纵跨四五条横街，连贯整个上环、中环。穿越于太子大厦、遮打大厦、怡和洋行，来往都是 Art Deco，都是欧美国际大牌专卖店，令人心旷神怡。然后你再回头看看徐家汇，差距不是一般大。

可是 20 年以后，你再回去看香港，中环还是中环，上环还是上环，德辅道还是德辅道。和今天的徐家汇相比，中环也没什么了不起嘛，可能某些软件细节服务更用心精致，但总差距不大，中环还是显旧了（2017 年 5 月 18 日香港中环 22 年来第一次新出让土地）(2)。

那么问题来了：中环为什么不「升级」？当徐家汇奋起勇追时，中环为什么是「停滞的 20 年」，为什么不新建改建得更美好呢？

你以为香港不想？前提是得先知道怎么做啊。

假设现在一个超级大的地产商，李嘉诚或者李兆基，给你一块白纸般的地皮，位于中环或者坚尼地域，让你开发，你能造成什么样？答案是就现在这样。因为摩天大楼、玻璃幕墙、超高大堂、中央空调……几乎已经是现有科技的顶部了，你没法再升级，没法再造更高档的业态。

就好比玩《大富翁》游戏，一开始是茅棚简屋，每途经一次加盖一层，但是任何游戏升级总有顶峰，当你造完「豪华商场」，你也升到顶了，有再多的金钱也无法升级。

很多年以前，我就在思索一个问题——纽约、伦敦、香港这样的城市，我们可以追赶得上吗？北京、上海最终可以比纽约、伦敦、东京更加繁华吗？答案是肯定的。问题的症结不在于我们起步有多弱，而在于强者停滞，它没法再升级了。

升级这种事，最开始的瓶颈是资金。我们提到的永安百货装一部空调，其他商场不是不想装，是真心装不起。到了淮海路升级，再到了「厨房三件套」升级，此时的瓶颈是「资金 ＋ 整合能力」。把整条淮海路打造成童话中的乐园，不仅需要资金，而且需要品位、设计和整合能力。

今时今日，购物中心简直和钢铁厂一样，成了一种烂大街的科技树，根本不是「大炼钢铁」、死拼钢产量的年代，而是要多少有多少、随便哪个新城就有购物中心拔地而起的年代。例如，徐泾龙湖天街，硬件丝毫不逊色于 iapm 商场，妥妥一出手就是每平方米十万元以上的板块。

当购物中心如雨后春笋一般，随随便便就能建几十个，留给一流商业中心继续升级的空间已经十分有限。或许新加坡「立体城市」等概念，建设超大型的、超过百万人口的立体商业，占地可以超过 50 平方千米是一种发展方向。但按照中国目前的工程建设能力，哪怕你创新了，再要被赶超，也就是几年的时间。

三、商业顶级后的影响

商业升级有「顶」，升级到一定程度就升不上去了，这造成了一系列的影响。我们知道，在原升级过程中，整个城市是一直保持着「尊卑」关系的。改革开放的最初 20 年，南京东路、南京西路、淮海路，一直保持着升级的排头兵地位。它们升级最早，业态最高档，始终保持着对郊区的领先态势。因此，你有足够的理由不在莘庄买衣服，而是赶很远的路来到淮海路。

但是，一旦升级停止了，对于地段的碾轧性优势就是极大的隐患。虽然郊区品位、购买力和市区银座还有相当大的距离，但硬件已经追上来了，上海接近香港，莘庄接近上海，南昌接近莘庄。七宝生活广场的人流已经超过了老牌的浦东八佰伴。升级停止，最终将会使得整个城市扁平化、地段扁平化、溢价扁平化，这是宏观趋势，无可阻挡。

另外，从更大的角度来讲，「人类文明」既然到现在都没有进一步的突破，类似于「飞行汽车」「反重力城堡」一个都没有实现，那么一个城市的发展终究是有上限的，伦敦、纽约早被北京、上海赶上，而北京、上海又会逐渐被成都、重庆赶上，这无疑会对房地产市场、楼价升伏造成重大的影响。

购物中心无法再升级。

市中心商业升级终会到顶。

成都最终会成为上海，上海最终会成为纽约。

而纽约呢？还是纽约。

产业升级终有尽头。

(1)　先施百货耗资 200 万鹰洋，一般认为 1 银圆 =300 元人民币。

(2)　参阅《楼面价 54 万港元史上最贵恒基地产 232.8 亿港元拿下香港双料「地王」》（http://www.ce.cn/cysc/fdc/fc/201705/18/t20170518_22950924.shtml）。