32匪夷所思的房租贷款

匪夷所思的房租贷款

贷款的本质是分期付款。

一、Ramdrive

话说很多年以前，在我上大学的时候，虽然我不是计算机系的，但是我有非常高的计算机水平。复旦每年出两个「系统分析员」，一个是计算机系的，一个是非计算机系的，非计算机系的那个人就是我。

当时，我看过一本《Windows 优化使用技巧》，书里介绍了一个核心技巧：你有 4M 的内存，你拿 2M 出来，Ramdrive 做一个「虚拟硬盘」，虚拟硬盘干什么用呢？E 盘拿来给 Windows 做虚拟内存，因为 Windows 会产生很多「页面映射」临时文件，放在硬盘上，远远不如放在虚拟盘上速度更快。

我当时就蒙了，暴走了，拿头撞墙了。

而且不是这一本书，你当时跑到新华书店里，会发现这是「主流」，你翻过 20 本、30 本，几乎所有的关于「Windows 优化」的书，都堂而皇之地有这么一个章节。后来我想了又想，觉得「虚拟的虚拟的虚拟」源头应该是一个人写的，天下文章一大抄，庞大的「计算机普及」类图书，就靠一份原始稿件，然后你抄我，我抄你，几十家出版社一通乱抄。

为什么我会暴走？你想啊，内存不够，用硬盘虚拟内存，硬盘太慢，用内存虚拟硬盘，于是得出结论——用内存虚拟内存。估计微软工程师要哭晕在厕所。你搞那么复杂，直接让 Windows 管理 4M 内存不就行了吗？得智商低到什么程度，才能相信 Ramdrive 可以优化 Windows，但当时的计算机类图书真的影响了整整一代人！

好了，以上是烟幕弹，是为了引出第二节。

二、租房贷款

如果你没钱买房子，你就分期付款。

分期付款的实质是把一笔一次性的大金额分拆成 N 个月支付，在时间上拆散。比如贷款 100 万元，月供 6076.11 元，供 360 期。天底下的贷款千变万化，但其实万变不离其宗，贷款的精神就是「时间分割」。开发商要求客户拿 500 万元现金出来买房子，这个价位工薪阶层难以承受，因为没有这么多的储蓄积累，但是一对白领夫妇，收入稳定，信用评级高，每个月月供 3 万元，是没有问题的。同样道理，租房也是「时间分割」，你让我买一套 500 万元的房子，我买不起，而且我可能不是一辈子待在这个城市，那我出每月 2 万元的租金租房子，这我付得起。分割成时间片，我付得起。

这时你说「房租贷款」是个什么东西？房租是每个月付一次的，贷款也是每个月付一次的，1∶1 的东西，为什么我还要贷款？既然你不能达到「时间分割」——360 个月分期付款的效果，我要你贷款何用？

「房租贷款」描述了这样一个画面：某租客去找房东，房东提出「房租不要每个月支付，一次性付 10 年」。某租客无力负担 10 年租金，于是向银行贷款。这我就看不懂了，某租客吃饱了撑的去和房东谈「10 年一付」，他直接谈「押二付一」，不就什么事也没有了？多付了一笔利息给银行，锁死了自己 10 年合约不宜迁移城市，增加名义负债毁坏征信，我真心看不懂逻辑何在。

贷款的实质就是分期付款，一月期的转换成多年期再转化成一月期再付银行利息，这个和「内存虚拟硬盘虚拟内存」有什么区别？

三、田骨权和田皮权

「租房贷款」话题出来以后，有人写了一篇文章，叫《租房贷款会将房子拆分成房骨和房皮》，这篇文章比较火，刷爆朋友圈。文章用了很长的篇幅介绍了「田骨权」和「田皮权」，重点描绘了「田皮权几乎和田骨权等价」，给人描述了一幅远景——「租赁权」也是很值钱的，「长期租赁」也能升值。

这篇文章写得云里雾里，给人很多误导。我们举个例子，最最典型的是美国帝国大厦的租约。帝国大厦是美国的骄傲，也是纽约的象征。1896 年，李鸿章访问美国，当时的纽约，整个市容市貌已经和今天很接近，而中国的内陆和北京城，还停留在清代后期。

帝国大厦的前身是华尔道夫酒店，也是在 1896 年建成。1929 年，华尔道夫酒店被拆掉，并在原址兴建了高 103 层的帝国大厦。摩天大楼的本质是钢筋混凝土，美国强横的钢铁业实力，尤其是建筑特种钢的突破，使得建造超高层摩天大楼成为可能。

1929 年，五大财团倾尽全力不惜工本，在世界普遍建筑水准仅 30 层的水准下，一口气造了 103 层，引起全球轰动。1929 年在美国历史上是一个非常特殊的年份。帝国大厦生不逢时，它虽然是美国的骄傲、纽约的地标，可是在财务上却是完全失败的。因为金融风暴越演越烈，帝国大厦的管理层在 1932 年犯了一个致命的错误，他们签了一笔 30 年的「长期租约」，并在 1962 年续签了一笔长达 114 年的「超长期」合同，租金被锁死，仅仅每年 190 万美元。这在当时不一定是笔坏交易，因为帝国大厦的建造成本在 4400 万美元左右，金融风暴之后，大量的写字楼空置，一次性包租 30 年，对大业主未必算是坏事。

但是，让帝国大厦持有人唯一没有想到的是，1973 年尼克松居然会废除「金本位」。「布雷顿森林体系」崩溃之后，美元急剧贬值，然后就是长达 50 年的「通货膨胀」。到了今天，190 万美元的年租金，别说买大楼，连买块广告牌都不够。

1991 年，帝国大厦作价 4200 万美元，卖给了日本商人横井英树。横井英树在日本的主要财产是位于东京皇宫旁的一座小旅馆，规格和档次类似于今天中国的「如家」「7 天」。这样一个小人物居然收购了纽约的地标，买下了美国的面子和骄傲。你知道，只看 IP 的话，光这样一个「面子」知名度，他就赚回了本钱，有兴趣的可以搜索《史密斯建造第一高楼　日本富豪收购帝国大厦秘史》这篇文章看看。

横井英树凭什么收购帝国大厦？因为帝国大厦身上还绑着 114 年「长期租约」。所有的牛奶和血肉都被「二房东」赚走了，他活得很滋润，一年白赚几亿房租。所以当横井英树表示要收购帝国大厦时，美国人非常开心。美国人重实利，帝国大厦估值才 2900 万美元，横井英树一开口就报了 4200 万美元，美国人还很绅士地挽留了一下：「横井先生，我们不明白您为什么要收购这样一项低回报资产。」哪怕买永续债，回报都不止这个数，美国人认为宰了日本「冤大头」。

这里面的诀窍，就是「大房东」和「二房东」的利益分离。除帝国大厦外，今天你如果想拥有曼哈顿任何一幢大楼，都是 10 亿美元的数量级。我们可以看出，「租赁权」的价值来源、「田皮权」的价值来源，是签订长期、低价租约对大房东的压榨。两个关键词：长期、低价。

首先你要长期。只有时间足够长，业主才会低估「通货膨胀」，才会傻乎乎地和你签一个 20 年前的价格。别的不说，哪怕如上海租赁市场这么萧条，2000—2017 年，四五倍租金涨幅还是有的。

其次你要低价。房产中介找上门来，开口就是「我长租 5 年，您打个折行吗」。这种家伙，你应该操起扫帚直接就打出去。骗老阿姨租金可以，骗到我头上来了！租金最多给你锁定两三年，每年都要涨 8%，否则房东就是白斩鸡。

中国古代的「田骨」「田皮」制度，来源于骨皮分离，「合约」多签在灾荒年份。荒年时大房东，也就是地主，要求佃户上交的粮食很低，每亩才 150—200 斤，到了风调雨顺的年份，亩产量大大增加，这块「增产」就都被二房东吞了，「田皮」自然值钱(1)。否则的话，你写个「年例租金」每亩 1000 斤大米，你去吼吼看，这个「田皮权」还值钱吗？

说回到「租赁带来美好生活」的话题，假设你幻想「租赁权」也能值钱，也能带给你幸福人生，甚至保值增值的话，你最好去找一个房东和他商量，按照目前每月 6000 元的房租价格锁死，一口气签 100 年的合同。你能找到这样的房东吗？

(1)　「田皮权」的另一个经济学原理，是因为农业土地需要不停地施肥，才能逐渐从荒地变成良田。这和经营者的持续肥料投入是分不开的，也是「皮」字的来源。