33你的房产证，不是你的房子

你的房产证，不是你的房子

骆驼伸进一个鼻子，它就会整个身子钻进帐篷。

——阿拉伯谚语

这节我们讲一讲很基础、极端重要的「体」的问题。

一、谁的房子

以法律为依据，以事实为准绳。

我们要搞清楚法制的原理，真正决定产权归属的，凭借的是事实，而不是「房产证」。

开头说了两句没头没脑的话。但这两句话是有来由的，我们先从一个小故事开始。

2008 年，上海电视台的《案件聚焦》播出了一个故事，有一个上海的老阿姨找了一个「吃软饭」的男人。男人跟她混得熟了，就偷偷把老阿姨的房产证偷出来，再伪造了全套的身份证、委托书，偷偷去交易中心把这套房子以「婚内更名」的方式转到了自己名下。之后新的房产证办了出来，过了大约半年，老阿姨发现了这件事情，便跑到交易中心去闹，并起诉到法院，要求将房子改回自己的名字。

请问，这套房子是老阿姨的，还是「房产证」上的名字，也就是那个男人的？

不言而喻，房子肯定是老阿姨的，而上海的法院也是这样判的。这件事告诉我们的是，「房产证」并不是终极依据，「事实」才是终极依据。

1886 年，日本政府经过长期的准备，终于推出了「地券」制度。所谓地券，是指全日本地区统一换发中央政府印制、统一格式的「房产证」。

请问这是一件小事，还是大事？

绝大多数的人会说，不就是印个证吗，当然是小事。如果这么想，你就错了。在日本历史上，这是大事，甚至是大如天的事，当时日本报纸的报道是：「一举将全国土地收为国有！」

是不是感到很奇怪？我们想破脑袋也想不清楚，因为我们从小到大所知的所有房地产知识全部都是错的。你翻开任何一本理财杂志，都是动辄教导你「五证齐全」，只有证书齐全的房子，买了才放心。

错，全错，大错特错。

二、以事实为准绳

关于这件事，我们要从头说起。首先要澄清第一个概念，如果要问如何证明这套房是你的，中国人一般的回答是「看房产证」。错，全错，大错特错。

法制的精神叫作「以事实为依据，以法律为准绳」。一套房子到底是不是你的资产，并不是看房产证上的名字，而是看「事实」。比如你来到荒郊野岭，自己烧砖、烧泥胚，建了一座茅草房子，那么这座房子就是你的，跑到全世界任何一个国家都是这个规矩。如果这房子是你爸、你爷爷、你爷爷的爷爷建造的，一路传给你，那么这房子就是你的，谁也不能否认。如果这房子是隔壁张三的爷爷的爷爷建的，但是你花 50 万大洋买下来，那么这房子就是你的，谁也不可以否认。

产权是以事实为依据，而不是以证书为依据的。比如说，如果房地产交易中心工作人员输错一个名字，难道这房子就不是你的了，就是隔壁李四的了？绝对没有这个道理！

那么「房产证」，或者说日本的「地券登记制度」，是怎么回事呢？其缘由是民间的不动产交易合同往往十分复杂，这套房子你可以卖给李四，但同时又卖给了王五，如果一房二卖，纠纷就会非常多。

这一系列的纠纷最终演化出了「不动产登记制度」，「房产证」在中国《物权法》上的实践，指的就是如果一房 N 卖，则持有房产证的人获得房子，其他 N-1 个人索赔金钱。房产证严格地说，有且仅有这一个功能。

全国大量的房子是没有产证的。对于很多内地县城，办产权证需要交约 4% 的契税。全国的四五线城市，99% 的物业都是「不办证」的，因为没有必要。农村也不会有人谋夺你的房子，因为都是乡亲。

三、地券的国有化

那么为什么日本的「地券制」实行后，居然使各地方大名噤若寒蝉呢？

一方面，各位，肉食者鄙，真正的谋略是远远超出你的想象的。日本上层社会的算计，对于底层民众来说，就如神仙般掐指。

中国的「房产证」最初办理的时候，都是在田间地头摆一张桌子，上面写着「免费办理房产证」。乡公所的工作人员费尽口舌劝说你们办「房产证」，因为这是为了老百姓好。防止一房多卖，是政府提供的一项惠民服务。

而另一方面，所有的小学生都要进村公所接受「义务教育」。当我刚读一年级时，我的老师就教导我们「办证」。房产证才是保护你产权的唯一办法，那些没受过教育的文盲不懂房产证，现在你们都是小学生了，文盲要被小学生笑话，买房要办房产证。听了老师的话，我心头热乎乎的。对呀，我也受过义务教育了，我是文明人了。

许多年以后，我才发现这是一个大坑，巨大的坑！！！为什么？因为这里面偷换了一个巨大的概念。产权的基础在于事实，而不是产证。基于事实是民权的体现。你拥有这套房子，是因为这房子是你爷爷的爷爷一路传下来的，事实正确无法撼动，而不是因为房产证上写着你是户主。如果你笃信「产证决定产权」，事实上你把产权的判断交给了国家，财产的所有权由国家说了算，等同于国有化。

日本「地券制」是一个埋线将近百年、深谋远虑的政治策略。在最初的时候，仅仅是在田间地头竖立一个登记处。渐渐地所有人都熟悉「房产证」，老一辈的人逐渐死去，年轻人从小接受「产证教育」，100 年以后，潜移默化形成「产权以产证为准」。

顺便说一下对限购的解释。限购的全称是：「符合以上情况的……房产登记机构不予登记。」请注意其中的措辞。也就是说，哪怕在限购的城市，比如北京、上海，我签合同买上 20 套房子，我的合同依然是合法的，这 20 套都是我的房子。

产权交易是你情我愿，第三方无权干涉。政府唯一可以做的是不给你办登记，也就是说，买卖可以做，不可以出房产证。因为房产证从本质上来说，并不是产权的代表，而仅仅是「辅助服务」的一项非必需文书，你的房产证不是你的房子，在这里就显示出了底层逻辑区别。

在电影《勇敢的心》里面，爱德华一世为了征服苏格兰，向苏格兰贵族颁布了「初夜权」法令。苏格兰的女性，如果想登记结婚，都必须把她们的「初夜」交给当地的封建领主，于是男主带着女朋友躲进了密林，他把十字架插入土中，说：「在上帝的面前，你我立下誓言，我愿和你结为夫妻。」在上帝面前你我见证——人，生而自由，做任何契约都无须受到盘剥。

目前在北京、上海交易一套房子，堪称「全宇宙最难」的事。你不仅要有 60 个月连续社保记录，外地人还必须结婚，单身还不能购买；不仅限购一套，还限贷；部分城市还限卖，而且要交 5.65% 的营业税、3% 的契税、2% 的所得税，以及其他杂费杂税。其实我只是想换一本红本本，工本费不到 20 元。