39可以做空房产吗？

可以做空房产吗？

有人在「分答付费社群」问了我这样一个问题：「可以做空房产吗？」我感觉十分有趣，可以展开讲一讲。

一、房地产股票

第一个方法，是做空房地产股票。如果你经常访问某些咸鱼社区的话，你会发现，对于做空房产的需求是非常非常大的，但如何做空房价，咸鱼们讨论来讨论去，好的办法却是不多。第一重最先被想出来的，是做空「地产股」。股市是经济的晴雨表，如果股价低迷，往往也就意味着产业低迷。如果能像电视剧《大时代》中的刘青云一样，翻云覆雨，转手把地产股打到万劫不复之地，甚至收购，岂不是咸鱼们也能扬眉吐气？

可惜的是，想法是好的，但这套逻辑却是完全违反经济学的。首先，股市并不容易被操纵，不说有《证券法》之类法规严禁恶意买卖，哪怕你可以无法无天，股市也有自身经济规律。股票最终与企业的赢利、利润增长等「内在禀赋」挂钩，一只非常好的股票，你再怎么打压，也难以把它的价格削去一半，而且价值总是要反弹的，不可能无限降低。

再进一步说，A 股和港股有很大不同，股权非常集中。比如李嘉诚的长江实业集团，李氏父子在其中的股权仅有 13% 左右，时刻面临攻击。而 A 股绝大多数都是「国有股」，部分看似股权分散的公司，其实还是「国有股」。例如，万科几乎没有第一大股东，股权长期分散，但实际却是内部人控制。你去收购，最终只能撞得头破血流，因此「收购」「控股」这条路也走不通。

那好，大家一起抛售地产股，劝说身边所有的朋友统统不要买地产股，咱们一起「饿死开发商」，房价能不能降下来？股价长期低迷的坏处主要是难以再融资。股价不振，上市公司就难以配股、定增、高转送，开发商就被迫去借高利贷，最终把利润都吐出去，落个两手空空，这里面就到了最讽刺的位置：开发商其实是降低房价的。

某些人最悲哀的是他们根本就不懂经济学：生产者和生产者竞争，消费者和消费者竞争，生产者和消费者从不竞争。开发商并不是购房者的敌人，开发商是购房者的朋友。因为开发商的「企业合作」成本比「自主建房」便宜，因此才有了企业管理，开发商彼此之间的竞争会进一步降低价格。针对开发商的迫害，或者「地产股」的做空，事实上是增加了成本，推高了房价。

二、CDO

传统的金融工具不能满足目标，于是有些人又把目光转向了「衍生产品」。传说中，美国有一种复杂的 CDO（Collateralized Debt Obligation，担保债务凭证），宛如神话一般。「次贷危机」的原理是什么，这些人不大清楚，也说不清楚，我曾写过一篇《手把手教你做次贷》，倒是可以看一看。

但是，这些人要的并不是科学，人家要的是「希望」。就像电影《大空头》里的主人公一样，含辛茹苦，坚定信仰，相信房价一定崩盘，最终获得了百倍千倍的回报。

要强调的是，这部电影传递的信息是错误的，其中关于次贷的一切分析都是错误的。次贷根本不是那么回事，你跟着「大空头」做，大概率是赚不到钱的。而「大空头」整个团队，也并没有赚到如此高的回报，只有两三倍而已，并且在之后几年很快地就亏完了。

首先，我们要解释一下，「大空头」团队并不是做空房价。他们没有做任何事，也不可能做任何事，使得整个「美国房地产崩溃」，他们仅仅是买了一个金融产品，一个名为「如果金融崩溃之后可以赚钱」的产品而已。

举个例子，如果你预期房价即将崩盘，则你应该去买「搬家公司」股票。因为楼市崩盘，肯定会有很多人被扫地出门，失去住所，因而需要搬家，你提早买入「搬家公司」股票，等金融风暴来临时，自然赚得盆满钵满。但是，你持有「搬家公司」股票会导致楼市崩盘吗？绝对不会，因为这在逻辑上属于「关联关系」，而不是「因果关系」。老人一定有白头发，把白头发染黑，你并不会变年轻。逻辑是一门大学问。

其次，「大空头」并不意味着看空美国楼市。如果我们平心静气，抹去一切谎言和喧嚣的话，想一想这 9 年的美国楼市，然后回答下面这个问题：「美国楼市真的跌过吗？」

美国楼市目前已经创新高了，不仅是大都市圈，连乡村平均都刷了新高，随着通货膨胀，楼市每年都有一点的涨幅，不仅美国的楼市，就连加拿大、澳大利亚、英国、新西兰等国的楼市，都体现了这样的规律。站在 2017 年回头去看，所谓「2008 大跌」只不过是长线 K 图上的一个小波澜。

美国楼市最糟糕的时候，也不过是局部地区的一些小麻烦。真正贵族精英居住的地区，你过去让人打折，人家正眼都不瞧你。所以，美国楼市并没有崩盘过，真正崩盘的是 CDO、CDS（Credit Default Swap，信用违约互换）的价格，「大空头」团队只不过是发现了算法上的一些 bug，要指望美国楼市崩盘，靠 CDS 显然也不现实。

三、楼市期货

真的要真金白银地看空做空，恐怕只能实打实地搞「楼市期货」了，就好比石油期货、橡胶期货，期货和现货是联系在一起的。期货市场崩盘了，现货市场一定崩盘。反之，期货市场看对了走势，做空就可以赚钱。像中国香港这样以金融、地产立足的亚太都会城市，早在 20 世纪 80 年代就开始搞「恒生指数期货」了，而一直到今天，始终没有「地产指数期货」。纵观期货市场，你会发现全世界石油期货、煤炭期货很多，但是钢铁期货却很少。为什么？

因为铜只有一种，石油有两种，煤炭有五六种，钢铁有几十种，而房产有几千种！

假设以 2017 年 7 月 1 日上海房价为准，起价每平方米 6 万元，我们搞「房价期货」，期货交易一个月，双方互有买卖，互有拉锯，到了月终结算的时候，收盘价每平方米 6.1 万元。如果你对这个价格不满意，你就要进行「实物交割」，假设我们交易的单位是「平方米」（不是房产专业那个「平方米」），你说你交割内环线 1 平方米，老破小和汤臣一品都算 1 平方米吗？楼层户型朝向怎么计算？别墅怎么算？中环边的房子可以交割吗？外环外的房子怎么折算？对于折算比例不认可，怎么协调处理？

同样道理，有人实物交割，就有人实物提取。提取哪一套实物，如何估价？两个人同时看上，如何分先后？手里只有 5 平方米持仓，如何整取？房屋维修养护，如何出租？房产这种千奇百怪的东西，怎么能做到整齐化标准期货呢？

对于房产期货，我给出的答案是：可以做。天底下没有两块一模一样的煤炭，没有两粒一模一样的小麦，可是我们照样有煤炭期货，照样有小麦期货，其中的原理是：忍受轻微损失。比如动力煤，因为其内含能量的不同，分为很多档次，但在郑州交易所统一为 TC，如果成色不足，则按大卡打折计算。美国和加拿大生产的小麦，质量也有好有坏，芝加哥商品交易所统一以「蒲式耳」做计量单位，谷物质量相应换算。在整个期货世界，交易量和最终结算的量超过 100∶1，因此只要游戏规则透明，结算反而是不重要的。

我想了很久，对于「平方米期货」的设计可以适当调整，基于完全市场化下的某一些大数据算法，可以获得非常近似、几乎所有人都接受的折扣计算方式，如果真心想做这件事，「平方米期货」还是可以上市的。

具体的细节，我就不展开了，太琐碎技术化，因为我摩拳擦掌，马上要写最后一段话了。最后一段话的开头显然是「以上全错」。

四、对赌

我讲了好几种通俗的「做空房产」方式，其中两种是不可行的，一种是勉强可行的。其实我想说的是，「做空房产」这种事，从理论上就是不可行的。不是技术上的事，是理论不可行，不涉及技术细节设计，理论上就说不通。

做空的核心是对赌！金融的核心是风险！你看好一项资产，有人看涨，有人看跌。你摩拳擦掌，信心满满想从「对赌」中赚取 200 万元。但是，任何工具都是一柄双刃剑，你看错了走势怎么办？房价并没有如预料般的下跌，反而大涨了怎么办？到那时，你辛辛苦苦开了一个期货户头，却不是护身符，而是催命符。

各位，房子上涨 200 万元是非常快的，你「看空」对赌，承担风险敞口，就意味着损失。

一旦房价三四个月就涨了 200 万元，你拿什么来输，而且你有能力拿出 200 万元来赌吗？拿不出就别胡乱说了，因为你连进场的资格都没有。