41全款的请向里走

全款的请向里走

我曾经收到过「吴晓波频道」发来的一封采访函，他们问了一个很尖锐的问题。

吴晓波频道致 yevon_ou 老师采访函：

打扰了，我是吴晓波频道的编辑李梦清。想采访您一个关于房产的问题，不知道是否可以，十分感谢！

近来，杭州、成都、武汉、广州、无锡等城市买房难，甚至形成了所谓的买房「鄙视链」，有人编成了一个段子：「全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪。」

1．一个很奇怪的现象是，开发商的要求很高，许多楼盘需要全款才能买到，但开盘后依旧分秒售罄，这是为什么？（买方：哪来这么多付全款的？刚需多还是投资客多？卖方：房源太少？政府限价？急着回款，要求全款者优先买房甚至直接要求全款才能买，这样的做法合理吗？是否违反规定？）

2．在这样的局势之下，再加上另一个背景：全国首套房贷平均利率升破 5%，为连续第 8 个月上升，这对于真正的刚需来说非常不利。那么，刚需在当前的状况下，到底该怎么办？

3．相比前几年，今年的形势是不是不太利于房产投资客？投资客该怎么走？

4．您的其他观点。

关于「吴晓波频道」提出的这个问题，非常容易解答。主要就两个字：限价。

一、全款

按照普通的买房流程，在「下定」之日，支付 20 万元—50 万元不等的定金，约定 3 个月过户，过户之日付足 30% 首期，贷款 70%。对于开发商来说，他的资金成本是有利息的，而且还很高。中国的房地产市场，普遍「资金成本」都在两位数以上。

「诸神围剿绿城」那年，宋胖子掘地三尺，最低的资金也要 28%，当真是十面埋伏，走投无路，当时就是众人联手做局，非要趁你生病拿你控股权。历年来，关于开发商「高利贷」的传闻不绝于耳，小白们一直指望着「付利息」能压垮无良奸商。

简单点，我们就取 12% 的资金成本，或者月率 1%，以一套 500 万元的房产为例。第 0 个月付定金 50 万元，第 2 个月首付付清 100 万元，少得利息 2 万元，第 4 个月贷款结清 350 万元，少得利息 3.5 万元 ×4=14 万元。由此可见，如果消费者以「贷款」方式买房，相对于「全款拍在桌子上」的土豪行径，开发商的确是少赚钱的。这个数字，从金额上讲，是 16 万/500 万 =3.2%。

我们出门买房子，常常喜欢讨价还价，拉着售楼处经理说：「小弟啊，我全款付，可不可以便宜点？」其中的原理，就在于「全款拍在桌子」上，开发商可以提早拿到钱，节省利息。相应地，售楼经理也会故作肉痛状，再让利 1%—2%。

我们出去买卖二手房，也喜欢问：「付款方式好的话，能不能再便宜一点？」只不过「民间」利率一般远远低于 12%，余额宝不过 4% 出头的利率，因此民间「全款」或「贷款」，房东砍价余地不大。

二、限价

上一段说到了，在 T+0 日，就一口气将「几百万拍在桌子上」，相对于开发商节省了利息，大概是 3.2% 的样子。接下来第二个现象就是「限价」。限价是部分政府制定一个「最高」指导价，比如武汉汉江这种地方，每平方米只许卖 2.8 万元，再高就不发预售证。

限价这事，其实是很没有道理的，而且对国家商业秩序危害巨大。我明明可以卖 500 万元的房子，答应卖给李四，你情我愿，你非得限制我只能 300 万元卖给村口的泼皮王五，这有道理吗？

假设一定要「限价」，那开发商就不乐意了，你们这个地方的投资环境这么差，以后商人都不来了。而在短期之内，已建成/在建项目则要想办法脱身。第一种办法是「不卖了」，300 万元卖给泼皮王五，我不卖还不行吗？例如在 2017 年 9 月 9 日，成都某房地产公司发出通知，告诉消费者：我的预售证丢了，房子卖不了，不好意思。具体什么时候能卖，等我找到再说吧。

你看，预售证这么严肃的事，居然让临时工给弄丢了。按照工商管理条例，预售证补办需要半年的时间，而且作为「惩罚」，工商局半年内都不会再让卖了。

第二个办法是收「茶水费」，比如说 2017 年 9 月 5 日爆出武汉「长江凯旋城」77 万元的房子，首付 88 万元。为什么会有这样神奇的事呢？因为 77 万总价的房子虽然首付 23.1 万元，但需要捆绑每平方米 2000 元的开发商精装修、25 万元的「品牌家具」、7 万元的「俱乐部会籍」，这么算下来，其实是一套 127 万元的房子，被限价到 77 万元，购房者满怀雀跃地去买 77 万的房子，结果发现除了「少贷款」，他们什么也没捞到。当然，在政府一再地「严厉执法」重拳下，「茶水费」现象已大为收敛。

第三种是最惨的某一类开发商，他们不是国企，所以毛利就是身家性命。他们资金链也不雄厚，所以耗不起，一定得开盘。想收「茶水费」，结果被严打。对于这类开发商，他们就是「实打实」地损失了。当然，在这最后的战役中，开发商还是可以想一点办法，挽回 3.2% 损失的。相信您也知道是什么了——「全款买房的往里走，按揭的不要堵门口，公积金贷款的请把共享单车挪一挪。」

三、刚需

Q：要求全款者优先买房甚至直接要求全款才能买，这样的做法合理吗？是否违反规定？

Q：全国首套房贷平均利率升破 5%，为连续第 8 个月上升，这对于真正的刚需来说非常不利，到底该怎么办？

对于某些人来说，他们总以为全世界都是欠他的。当别人辛辛苦苦啃白馒头喝凉开水读《高等数学》时，他们出去浪浪浪和买新衣服。当别人踏踏实实认真工作攒月供时，他们在享受「诗和远方」，转眼还嘲笑你土。玩了十几年，现在快 30 岁了，抬起头来一看，差距大得不得了，别人都开始买第二套房子了，你的存款还没有超过五位数。

对于某些「诗和远方」的文艺青年，他们自己不勤奋工作，却去对政府吼「房价太高」。政府已经很尽力帮他们了，连「限价」这种反噬力很强的政策都出来了（破坏投资环境），他们还哭诉「抢不到」，他们的逻辑链是：首付少 → 穷人 → 应该帮助。是不是这样的思路？

遗憾的是，经济学是一门「反直观」的科学，经济学原理和人类的第一反应并不相同。经济学认为：一个人肯出 500 万元，一个人只肯出 150 万元。请问哪个人对房子的「需求」更为强烈？谁没房子就活不了？答案当然是出 500 万元那个。

经济学的逻辑在于，「这 500 万元并不是从天上掉下来的，而是牺牲别的换取来的」，你有多大的需求，关键不是看你喊得有多响，而是看你为此付出多少牺牲。为了这 500 万元，你每天要上班 8 个小时，你要忍受你的顶头主管整天大放厥词，你感觉简直是一种巨大的折磨，可是这一切你都忍了，因为你需要这每月 2 万元的工资，你要养家糊口，你要攒钱买房子。

而那些小文青呢，每天睡到 11：00 起，去街道工厂打工三天，借口说太累，不肯去了，天天宅家里打《王者荣耀》，存款永远不超过五位数，看见一支 YSL 的唇膏就忍不住买下来。这种人嘴上喊得响，拍个访谈痛哭流涕，其实都是演技。就比如女孩子如果要选配偶，你绝不能看凤凰男嘴上吹得天花乱坠，爱你到海枯石烂，你要老老实实地教育他，给你买 100 天的早餐，每天早起，风里来雨里去，看看他能否坚持再说。

因此，买房这种事，「肯出 500 万元」就是比你「肯出 150 万元」要真心，人家才是急需这房子，为此不惜大学搏斗《高等数学》，职场忍受差劲领导。

「限价」是一种对市场的扭曲，「预售证遗失」「收取茶水费」都是对限价的反应。哪里有压迫，哪里就有反抗。因为你开始了一条扭曲，你就必须再叠加 100 条扭曲，就好像漏气的气球。如果我们不能阻止「限价」，至少我们不应该赞赏「第 101 条扭曲」。dT>0，市场化在任何角落都是好事。