42买卖贵，还是租赁贵？

买卖贵，还是租赁贵？

一、隔离墙

去年发生了很多事。第一件事发生在北京的西宸原著和玉璞家园。

这两个小区原本是同一个地块，开发商拍下来了以后，在当中筑起了一堵墙，一边是豪宅商品房，每平方米卖 12 万元，一边是政府规定的限价回购房，每平方米卖 2.2 万元。有些人的特点就是特别能闹，觉得应该按闹分配，没事搞事情。于是这帮人吃了政府的肉汁，还要给政府添乱，跑到政府那里投诉：「凭什么我付了 3 元物业费，享受不到隔壁 10 元物业费的花园绿化？」

这件事孰是孰非，法律权责，不在我的讨论范围，我也不感兴趣。我想问的是另外一回事。假设相关部门已有公论，非拆不可，请问会对楼市造成什么影响？这个问题很少有人真正想过，长篇累牍的分析也没有人写过，但是用经济学原理 dT>0，却很容易解释。

你设想一下，如果你是一个「汽缸发动机」厂商，专为奔驰牌轿车设计 4L 以上高容量高科技内燃机。「发动机」向来是汽车行业的核心技术，欧美厂商拥有非常大的技术优势，每一点点功率的提升，都是迭代的技术难题，需要经过无数的风洞实验。好了，现在相关部门来了，他们强制要求：「你那个发动机啊，必须装一个隔板。」分为 2.5 升和 1.5 升两个舱室，设计师们必然大跌眼镜，因为这样做必然导致「燃烧」效率大大降低，热机性能跌一个数量级，造成汽车工业倒退十年，这就是「dT>0」。

当一个工程师拥有完全的自由、完全的施展空间时，他才能做出最好的产品，发挥最大的性能，而每层约束，每个限制条件，都会降低发动机的功率，最终退回石器时代。

好了，现在来看「北京隔板」事件，当开发商拥有自由，他才能设计出更符合消费者需求的产品，因为「隔板」的存在，才有小桥流水，才有仙鹤花园。如果「广场舞」大妈入侵「大观园」，则一切文明和礼遇都将不复存在，还可能将满地都是垃圾和痰渍。

强制拆除隔板，会降低社会的总财富。以前开发商可以用 100 亿元来拍一块地块，以后该地块就只值 80 亿元了，因为生产不出价值，会造成生产力的损失，会造成财富的损失，会增加无中生有的成本。

二、不可售

第二个故事，参见新闻《超级重磅：上海再推 6 幅黄金地段 100% 不可售住宅用地！距离黄浦江仅仅一个路口！》。

黄浦区是上海 No.1 的地段，绝对的大区领袖，旁边的耀江花园目前二手房价格每平方米在 11 万元—12 万元。这个地块若拿去拍卖，至少是百亿数量级。结果这么大的一块土地，如今却拿去做了「租赁住房」。租赁需要装修，装修需要折旧，算上有些企业的低效率，整个装修折旧约等于租金，几乎相互抵消，上海市政府净损失了 100 亿元。

据说这样做的原因是为了「抑制房价，降低住房负担」。算上之前拍的四块「只租不售」郊区地块，上海市政府在土地市场的减收已达到了 600 亿元之巨。

国家政策有其宏观的考虑，我们无法评论。但从经济学上讲，只租不售，能否降低住房负担？

答案是否定的，到时房价依然会大涨。

三、租赁贵，还是买房贵

逻辑十分简单，一个公式：dT>0。生产的方式和组合是否减少了？消费者的选择是否减少了？买房子贵还是租房子贵？关于这个问题，99.99% 的人都回答错了，或者说身体更诚实。

目前中国大城市的房租已经跌得惨不忍睹，北京、上海每年的租金在房价的 1.2% 左右，省会城市在 2%—3%，四线城市在 4%—5%。越是大城市，租金回报百分比越低。目前的「超大城市」房租已经跌到了如此地步，以至于房产以 70 年计，不算复利，70 年的总房租都不到 100%。于是一些人立即得出了「租房更便宜」的结论，你卖了房子去做理财，每月付完房租还有剩余，岂不乐哉？

这 99.99% 的人都没有受过正统的「经济学」训练，经济学的精义是不要看一个人说什么，而要看一个人做什么。如果大家嘴上都骂房价高，最终却是售楼处几千个人抢一套房子，售楼处挤塌掉，那房价就是不高。

真实的「市场」是怎么样的呢？真实的市场「买卖」占据绝对大头，人群份额在 90% 以上，选择「租赁」的人群连 10% 都不到，而且其中很大一部分是买不起，在攒首付，一旦攒够了，还是要毫不犹豫地冲去买的。嘴上说不要，身体却是诚实的，真相只有一个：买房比租房更便宜！

市场经济是一件很玄妙的事，市场永不犯错，如果市场错了，那多半是你的三观错了。虽然大家都在喊：「房租回报率」只有 1.2%，哪怕房租再涨几倍，都难以覆盖财务成本。但事实的真相就是：「听其言观其行」。所有人的内心深处还是深深相信「买比租划算」，真正铁定了心肠和你死磕三十年的，一个都没有。

为什么？因为这里面不可测的，主要是一个「失控」风险。你在房产上的头寸是负一套，你迟早要买的。看空的最大收益是 100%，而「踏空」风险 10000%，上限是天空。

房租的确很低，房租过去几年的增长率也很低，房租未来几年的增长率也很低，任何财务模型计算，租房都便宜，可是万一「失控」，万一房租涨 10 倍呢？市场是聪明的，市场永不犯错，买房比租房 70 年更便宜。

四、租赁房

说回「只租不售」房源的话题。从经济学上讲，存在三种档次的效率：最高效率是开发商可以选择出售、出租，甚至干脆捂地；中等效率是开发商建房出售；最低效率是开发商只出租。

最高效率的时候，「房价」最低，和一般人的直觉相反，经济学是支持「捂地」的。开发商可以自由捂地的时候，房价最低。dT>0，同样一块猪肉，又能做糖醋小排，又能做鱼香肉丝，饭店如果可以自由选择，则饭店的收入可以达到最高，食客也最幸福。同样一块土地，开发商可以选择建房出售，可以选择建房出租，可以选择捂地，可以选择合作、合伙、拍卖、上市融资，则这时候这块土地的生产力最高，社会最富裕，人们购房负担最轻。

如果限制为「只租不售」，其实是「效率和选择的损失」。对消费者来说，租赁比买卖更贵，如果强制消费者只能付 70 年的房租，则他们最终的总支出会超过房价 N 倍。

五、租赁狂潮

从 2016 年开始拐弯，中国目前总体的「房地产调控」思路可以说是「强推租赁」。自最初的「雄安新区」建设，所有不动产买卖一律停止，雄安所有房产只租不售。大力发展租赁被视为一个撒手锏，调控破局的思路。

知乎的「工业党」工程师们，完全没有经济学和金融学的复利常识。他们自以为「租金便宜」，因此想要大力发展租赁市场。妄想以 3000 元的房租解决 800 万元的学区房困难。被这些「工程师治国」鼓吹出来的「租赁狂潮」，其实是一场灾难。你迟早会发现，租赁比买卖更贵。

当你心安理得花 3000 元租了好几年之后，房东会突然找到你，要求你每月付 6 万元的房租，然后你会狠狠给自己一个耳刮子，后悔当年哪怕 800 万元买套房子，也比现在划算。从来没有任何人保障你的租金不会「失控」式上涨，就像没有任何人保证你的退休金可以养活未来的自己。

一块猪肉，既能做糖醋小排，又能做鱼香肉丝，才算是物尽其用。请记住：70 年房租的总支出，将远远超过房价！