61大城市的生生死死

大城市的生生死死

地产这一行，究竟有多少个城市可以活下来？

一、农田

我们有三种最基础的资源：农田、矿藏、人力。农田有其天然的特性，即空间的分散性。改革开放前，中国还是一个农业国，13 亿人口如果以密度来说，那是非常「均匀」地分布在神州大地的，因为当时中国最主要的人口是「农民」，最主要的职业是农业、种植业。而农业是一种和「农田」紧密联系的职业。可以说，农田在哪里，农业就在哪里，仅仅以人的双脚，活动区域是非常有限的，往往也就一两个村庄，十几千米就到极限了。

1937 年，日本侵略中国，日本人兵精粮足，正面战场的火力十足，日本重炮数量是中国重炮数量的十倍。按照《李宗仁回忆录》，当时日本「可以打下他们想打下的任何一个中国城市，包括重庆，可以守住他们想守住的任何一个中国城市」。但结果是日军陷入了深深的绝望，因为他们所面对的不是「任意一个城市」，而是 1000 多个中国城市，1 万多个中国县城。

当时的中国是一个彻底的农业国家，虽然有 4 亿人口，但极其平均地分散在广袤的华夏大地之上，其「毛细血管」之深，甚至深入到了每块梯田、每座山丘。中国的农业化特色，使得国民政府无力发挥 4 亿人的国力来抵抗侵略者，持续了 14 年的抗日战争，中国的人力动员率只有 3%，位列七大国最后一位。此外，日本人也找不到「中国力量」决战，他们泥足深陷，宛如踏入了沼泽流沙。

二、赶集

和农田、农民、农业国相联系的第二步是「集市」。所谓「赶集」，这是一个无比重要却又逐渐被淡忘的词。每个农民都需要赶集，通常是每周一次或者每月一两次庙会。小农经济虽然自给自足，但毕竟还是有商贸需求的。例如，平原地带粮食多而柴火少，山丘地带柴火多而粮食少。即使在最原始贫穷的地区，「柴米交易」也是广泛存在的，如果再算上一些土家织布，贸易就很丰富了。

如果我们仔细观察「赶集」的特征，会发现每场赶集，步行最多 15 千米，脚程是两至三小时，这是因为赶集需要考虑「经济性」，早上出发，晚上回来，单程两三个小时已经是极限。赶集的需求、商业的刺激，诞生了一批村镇，比如上海南汇，下辖宣桥镇、六灶镇、大团镇、万祥镇……平均每个镇 50 平方千米，每个镇都有自己的人口聚集，还有一定的商业，比如饭店、供销社、大卖场。

这些「镇」的兴起，就是因为附近农民有赶集、交易和逛市集的需求，将这个思路继续外延，我们一步步向前推算，交通工具的发展会不会使得中小村镇消失？答案是肯定的。

2000 年后，中国进入工业化时代，其中的标志之一，就是汽车产量的突飞猛进，连续突破了 100 万辆、200 万辆、1000 万辆的大关。随着汽车的遍地飞驰，路面急剧硬化，四通八达的高等级公路连接四方。这时，居住在北京、上海等大城市，熟悉地产的人敏锐地感觉到：地段不值钱了。

以前上海郊区是真不值钱，你给员工分房，分一套张江或者莘庄的房子，人家宁可和领导闹翻，也死活不要这套房，因为真心没法要。20 世纪 90 年代，上海平均上班通勤时间是 1.8 小时，在这么巨大的牺牲之下，城区边界仅到内环线，因为一种以 bus 为核心的城市交通，它就是那么慢。起早贪黑，住到 10 千米边缘已是极限了，要是住到莘庄、张江，每天上下班 2.5 小时，那简直是没法活了。

交通工具的技术发展彻底颠覆了这一切，首先是轨道交通，其次是城市高架桥，最后则是汽车的普及。汽车普及以后，人们普遍发现，二三十千米根本不算事嘛。如果我们对「合理通勤」的定义是每天 1.5 小时单程，汽车 1.5 小时往往可以开出去三四十千米，「城市」的概念因此极大延伸。仅仅十几年的时间，中国十大城市纷纷长到了 30 千米的边界。

在「汽车文明」颠覆了城市内部地段之后，也有有识之士想到，高速公路的便利会不会颠覆「省会—地级市—县镇」格局，造成三四线城市的空心化呢？

三、进城

我们看隔壁的邻居韩国，它的面积是 10 万平方千米，和浙江省差不多。人口 5100 万，其中「首尔 ＋ 仁川 ＋ 京畿道」人口 2600 万。也就是说，全国 50.2% 的人口生活在「首尔都市圈」。

韩国的第二大城市釜山，人口 400 万。第四大城市大邱，因为举办世界杯足球赛而出名，但市区只有 150 万人，已经完全没有存在感了。因此，有人开玩笑说，所谓「韩国」，就是一个城市——首尔。拿下了首尔，就获得了韩国 50% 的人口和 60% 的 GDP，剩下的也不用比了。

如果单举一个韩国，有点「孤证」的感觉，那我们再看看日本。日本 1.1 亿人口，大部分生活在东京，也就是说，其实「日本 ＝ 东京」。英国 6500 万人口，「英国 ＝ 伦敦」。法国 6700 万人口，「法国 ＝ 巴黎」。俄罗斯 1.4 亿人口，「俄罗斯 ＝ 莫斯科 ＋ 圣彼得堡」。这些世界第一流强国，发展到最后，往往退化成一座城市，这并不是特例，反而是世界普遍现象。

因此我们要问：中国发展到最后，还能剩下几座城市？

高速公路已经是工业化国家标配，高速公路的数据和一般人想的不同，不是「油门一脚踩到底」的奔速，扣除各种损耗，目前中国小客车移动速度大概每小时 70 千米，货运重卡经过多次升级，目前移动速度约每小时 50 千米，这个速度意味着，如果省会位于地理中心的话，平均 3 小时就可以把货物送到，那我们干吗还需要小城市呢？全省只需要一个城市，所有的资源统统送到「省会」进行集中处置，岂不是更好？

四、服务业

农田具有其天然的地域分散性。在古代，农民以「种植业」为主，天然就决定了人口的均匀分布和分散性。但是，服务业和农业不同，服务业是非常渴望「人口集聚」的。

服务业分为高端服务业和低端服务业。对于高端服务业，主要是信息的处理。例如金融、广告、展会、律师等。要不要给客户贷款，客户是否诚实可信，要不要推销债券和理财产品，PPT 如何演示（如锤子手机的发布会），律师和客户如何通过反反复复的会议、酒会来取得彼此的信任……这些「高级服务业」都严重依赖「肢体语言」，也就是你只能待在大城市，只能「交朋友」，离开了圈子，你什么都干不了。

而对于低端服务业，例如电商、快递外卖、滴滴打车、美容按摩、家政宠物、餐厅日料……

你如果生活在北京「边缘」，哪怕五环、六环、七环，京东和美团也很容易把你「包进去」。他们只需要多骑几千米，你便享受到北京便捷的电商服务。对这样便捷的服务，你若生活在吕梁、长治等山西乡镇，你是无论如何都享受不到的。「大城市化」以及聚集化，极大地提高了服务业的效率，使得每个人都可以享受高质量的生活。

「服务业」天生就是集聚的，既然同一个省内，任何城市的物资运送到省会都只要 3—5 个小时，那为什么我们还需要地级市、小城市、三四线城市呢？发展到最后，每个省剩一个市，便能完成所有的人类功能。

五、矿藏

我们具备三种最基本的资源：农田、矿藏、人力。就矿藏而言，它具备「密集」「不可移动」的要素，一个省内会有几个资源型城市，它们是不可移动的。比如说著名的「煤炭城市」——大同、朔州、榆林等，随随便便一个煤矿，至少就是 40 万煤矿工人，加上家属，人口更是翻倍。有了基础煤矿业，再加上衍生的餐饮、运输、卫生、教育等辅助建设，立刻就可以撑起一个两三百万人口的地级市。也就是说，只要「矿藏」存在，地级市和人口集聚是不会向省会移动的，而「资源型」城市不适合投资不动产，也是人尽皆知的，因为它们终有资源枯竭的那一天。

更进一步讲，有了「矿藏」，还会进行「粗加工」。例如有些品种的水果根本就没法往外运，因此诞生了罐头、果脯、干果，食品加工业在当地留下了工人和人口。河南省是养猪大省，当地政府长期烦恼「第一产业」的链条太短，增值太少，钱都被培根、汉堡赚去了，因此诞生了「双汇」火腿肠，500 克猪肉的价格翻了好几倍。网上有一个段子说，真正的环保企业其实是康 × 傅，一年卖出一亿多包红烧牛肉面，但只需要杀死一头牛，业界良心。

山西大约每年生产 10 亿吨煤炭，如此可怕的天文数字，铁路系统根本无法承受，因此山西长期受困于「煤运不出去」。为此，山西提出了「煤从天上走」，直接在山西建设高压电厂，先把煤烧成火电，然后通过超高压线路输送到北京和河北。表面上是提供了双渠道，确保战略安全性，其实则是增加了山西的 GDP，增加了本土的工业发展和就业。

值得注意的是，对于大型的江河湖海，水电站也是一种「矿藏」。例如三峡大坝，廉价的水电周边，集合了一大群「电解铝」企业，它们先把电力短距离烧掉，烧成高价值低体积的物质，再往外运输，因此也形成了一个个巨大的城镇。另外，两河交汇、两条铁路线交会等「交通枢纽」，也是某种有存在价值的「矿藏」，拥有一定的集聚效应。

六、结语

总结一下，在农业时代，960 万平方千米，人口是均匀分布的，按照农田可耕种面积分配。但是工业时代，尤其是汽车、火车等交通工具的发展，使得「集市」的概念从方圆十里变成方圆几百里。

在未来的时代，整个省可能只有一个城市能活下来。大概率是省会，除了省会，其他所有城市都可能被「废弃」，人们完全可以把一切货物统统运到省会去交易、去生产，以提高效率，所有的「复杂加工」企业都可以放在省会周边，这一点我们下一节具体展开讲。

人力是可以移动的，唯一不能移动的是「矿藏」，以及矿藏衍生的周边再加工企业。但是，我们不能被「矿藏」晃花了眼，不能因为矿藏型城市而否认「人口集中」的大趋势和威力。未来，除了不能移动的，所有能移的都将移入中心城市。