78房贷利息等同本金

房贷利息等同本金

30 年的房贷利息等同于本金，很多人是第一次知道。

也就是说，如果你从银行借 200 万元买房，连续还 30 年，最后连本带息加起来是多少？407 万元，200 万元的本金，207 万元的利息。这个还是按照 2019 年的数据，当时全国首套房贷利率是 5.47%。如图 5-1 所示。如果更早一点，按照 2011 年的 7.05% 来算，连本带息是 481 万元，也就是利息为 281 万元，比本金还多了 81 万元。如图 5-2 所示。

你觉得这就完了吗？不，还有更高的呢。如果你是 2007 年买的房，按当时的利率 7.83% 来算，连本带息是 519 万元，就是利息比本金还要多 119 万元。如图 5-3 所示。

一身冷汗，还的款里面居然有大一半是利息。

那请问你要不要贷款买房呢？

这个要分情况。

图 5-1

图 5-2

图 5-3

从今天往回看，肯定是应该贷款买。

因为在当年，上车是第一位的，只要你挤上车了，座位好一点、差一点，完全无所谓。

就算你按 2007 年的高利率，连本带息 519 万元来算，也是稳赚不赔。北京 2007 年的房价单价是 1.5 万元，现在是 6 万元了，2013 年翻了 4 倍。300 万元买的房子，涨到了 1200 万元，这还不算后面 2017 年的涨幅。

也就是说，在选对「标的(1)」的前提下，贷到款等于赚到钱。

如果物价涨幅 12%，但是利息只有 5%，就等于你每年可以躺赚 7%，因为你的实际购买力增加了 7%。凡事一定要看实利，绝不能只看数字。数字是多少不重要，数字能买到多少东西才重要。

但注意我说的前提，是选对「标的」。就是你别上错车，别好不容易挤上去，车开了才发现是返程票，那就麻烦了。这就是很多人今天会遇到的情况。

贷款买房没问题，但是贷款买错房就有问题。一旦你买错房，你贷款越多，你亏的就越多，哪怕它一分钱利息不收，你还是亏，因为房价在跌。

所以问题并没出在贷款上，而是出在「标的」上。

绝对不能买错房子，绝对不能上错车。

今天可不是 10 年前，10 年前你闭着眼睛买，都会涨。但今天你买错地方，就真的会砸在手里。我们观察房价，10 年前是大小城市一起涨，今天是大城市大涨，小城市不涨反跌。

为什么？因为人口流向变了。

今天是大城市净流入，小城市净流出。小城市被吸走人口，却没有办法补充人口，因为下面乡镇已经没什么年轻人了。

这就是所谓的「收缩型城市」，就是那些人口流失、产业衰退、闲置房产越来越多的城市。有 84 个城市，你可以在网上搜索「收缩型城市」的具体名单。这些城市是从 660 个样本城市中识别出来的，2016 年人口少于 2007 年且连续 3 年人口增长为负，如果在这些城市买房，一定要慎重考虑。