79公摊面积怎么回事

公摊面积怎么回事

100 平方米的房子到手只有 70 平方米，购房者亏不亏？这一篇我们讲讲公摊面积。

先说公摊面积怎么来的。

这源于二十世纪五六十年代的香港，当时面临的一个问题就是，本来房价就不低，再把电梯和过道面积加到房价里，数字层面的单价就会上升，于是就出现了「公摊面积」，把公共空间平均到每家每户。比如，建筑面积有 60 平方米的房子，公摊了之后就变成了 80 平方米。这样的话，每平方米的单价在数字上就下来了，公共费用也随之按照公摊的面积平摊。

公摊面积包括哪些？电梯井、设备间、管道井、管理用房、公共门厅、过道、楼梯间、公共墙体、垃圾道，还有变电室，等等。

公摊系数是什么意思？就是公摊面积除以套内面积。比如，一套房子建筑面积是 70 平方米，套内面积是 60 平方米，那么它的公摊系数是多少？是 10÷60=16%。这里面有一个大概的范围，一般 7 层以下公摊率为 7%～13%，7～11 层公摊率为 10%～20%，12～33 层公摊率为 20%～25%。

有人支持取消公摊。那么取消公摊对买房子有好处吗？未必。

首先，取消公摊并不能降房价，就好像 180 厘米改为 1.8 米并不能降低身高一样，任何的计价方式只是在数字层面的变化，建筑面积 1 万平方米，套内面积就是 1.2 万平方米，完全是一回事。其次，取消公摊也不一定能降低物业费，尽管设备间、变电室、地下室也是要算取暖面积的。但取消了公摊，单价可能就涨了。最后，取消公摊可能导致重要信息丢失，因为公摊并不是越小越好，尽管表面上公摊越低，得房率越高。但过低的公摊意味着舒适度打折，比如两梯四户和两梯两户，前者得房率高，后者舒适度高。

公摊面积的最大问题是它容易产生一个作弊空间，因为公共空间你是没法拿尺子量的，导致开发商有较大的操作余地。

其实对于购房者来说，公摊面积最大的作用是提供一个判断维度。你把建筑面积和套内面积结合起来去考察这个房子，数据就会立体很多。

比如重庆就是这样，它一直是同时有套内面积和建筑面积。这样的话，购房者不仅可以看出实际面积是多少，也可以通过公摊面积判断得房率和舒适度。

这才是公摊面积真正有价值的地方。