80长租公寓为何爆雷

长租公寓为何爆雷

长租公寓为何爆雷？因为很多公寓做的不是出租生意，他们做的是资金盘的生意。

什么叫「出租生意」？就是我用 3000 元钱租下来一套房子，然后分别租给三个人，每个人我收 1200 元，多出的 600 元就是利润。或者我装修一下，租一个溢价，挣一个辛苦钱。这个叫「挣出租的钱」。很传统，很稳妥，但是也很慢。

能不能快点呢？

能，一分风险一分收益，看你想用多少风险换多少收益。

这就是「资金盘生意」，3000 元收过来，2500 元租出去。给房东多交钱，可以收更多的房子。给租客更便宜，可以找更多的租客，这样就可以不停地抢占市场。

可中间亏了的 500 元怎么办呢？

见过抛绣球吗？普通人两只手，你只能拿住两个球。但高手可以 3 个球来回扔，让一个球永远停在空中。更厉害一点的人可以抛 4 个球、5 个球、6 个球，要点在于让它们循环起来，只要让后面的接上前面的，就没有问题。

一套房子是亏 500 元，但我收租客的钱是按年收的，一年 30000 元，而给房东的钱是月付的，一个月 3000 元。再减去亏损的 500 元，每收一套房子就有一个 2 万多元的资金池，只要房子源源不断地进来，资金池就不会枯竭，就可以补贴更多的房子。

可租客不愿意年付怎么办？有租金贷。你贷款 30000 元，然后一年还清，一个月不也是 2000 多元嘛。

对于租客来讲，即使通过租金贷，月租依然比市场便宜，所以依然有足够的客户。

更进一步来讲，这些都是有收入的年轻人，都是体面人，优质用户，如果把租约债权做一个资产证券化，打包成 ABS(2)在资本市场出售，操作一下，现金流就会更加强劲。你就可以收更多的房子，签更多的租户，带来更强的现金流。

可万一失手了呢？

一共就两只手，你抛的球越多风险就越大，一旦失手就会连环爆雷。

一旦爆雷了，谁来买单呢？

对于租赁公司来讲，它是一个有限责任公司，我注册资金 100 万元，亏完了就和我没有关系了；对于第三方放贷的公司来讲，你拿这个钱干吗跟我没关系，但这个钱你一定是要还的。

买单的是房东和租客。

房东理论上可以拿到钱，可一旦公司破产，就一分钱也拿不到；租客理论上可以住一年，可一旦项目爆雷，就要被房东赶出去，不仅如此，还得继续还剩下的贷款，惨上加惨。

成本不会消失，它只会转嫁到弱势的那一方身上。

一定要有基本的商业和金融常识，否则你就是那个弱者。