89提前还款最佳时间

提前还款最佳时间

提前还房贷，什么时候最合适？

这个得分情况，得看你是等额本息还是等额本金，是贷 20 年还是贷 30 年。

如果你对数学头疼，那就直接记结论，一共三点：

第一，如果你是等额本息，已经还了三分之一，就没有必要提前还，因为已经过了一半利息了。

第二，如果你是等额本息，还款到了中期，也没必要提前还，因为之前已经支付了大部分的利息了。

第三，如果是等额本息 30 年，那就第 8 年还清最合适。等额本息 20 年，第 6 年还清。等额本金 30 年，第 7 年还清。等额本金 20 年，第 5 年还清。

如果你周围有朋友要还房贷，一定要把这篇文章给他看。想坑谁，你就给谁看。注意，不要给他看后面这些话。

因为我们从现在开始讲真相，刚才讲的，都是网上流行的说法，从第一条到第三条，全是错的。

为什么错？观察世界是要考虑权重的，任何一件事情，可能有一万个影响因素，但真正起作用的，往往是最关键的一两个。你不把握那一两个，分析再多细节都没用。

就如同有一天大家在一起讨论池子里的水怎么越来越少了。

有人说是因为蒸发，水会蒸发，所以越来越少；有人说是因为温度，热胀冷缩，所以越来越少；有人说是因为角度，上宽下窄，所以就越来越少。

直到有一个人大喊一声：「谁把下水道的塞子给拔了？」

其实那个塞子，才是最大的权重。就算有蒸发、有温差，相对于塞子而言，全都可以忽略不计，这才是研究世界的正确方法。

房贷也是一样，无论是等额本息还是等额本金，第几年还，都是鸡毛蒜皮。忽略了最大的权重，再怎么算，都是错的。

请问最大的权重是什么？通货膨胀。

全球都处在一个通货膨胀的环境，这点利息的差别在通货膨胀面前不值一提。

20 世纪 80 年代的万元户，拿着一辈子的积蓄，纠结于到底是存 25 年一个月返 19.8 元，还是存 30 年一个月返 30.25 元的时候，他再绞尽脑汁，再想选出一个最优解，也毫无意义。

回报，是要看实物的。存 100 斤猪肉，取出来 105 斤，这才是正回报。数字毫无意义，数字对应的购买力，才有意义。你能吃到多少斤肉，才有意义。

所谓「提前还款」的问题，本质上等同于当年的万元户在纠结选哪个保本理财的问题。

明白了这个，我们再说真正的答案，真正的答案是什么？是「标的」，取决于你的标的。

无论是等额本金还是等额本息，无论是还 30 年还是 20 年，都不重要。你房子有没有买错，才重要。如果你选错了标的，买了之前我说的九种类型的房子，那就现在、立刻、马上还款，因为越往后，你就亏得越多，不是利息让你亏，而是标的让你亏。你辛辛苦苦还了几十年房贷，最后发现房子变成白菜价都没人要，这才是最痛苦的。

如果你没有选错标的，你选的就是一、二线城市的核心房产，是普通的住宅，不是乱七八糟的类型，那就不要提前还款。在选对标的的情况下，负债是保护财富，是别人替你给通货膨胀买单，是你向银行借 100 斤猪肉，只需要还 20 斤回去。

这种情况下提前还款，就等同于送我这 80 斤我不能要，要不退给你吧。没有这样的。

真正的钥匙，在别处。真正的答案，是「标的」。

(1)　标的：这里指房子。

(2)　ABS：资产担保证券，也叫资产支持证券，是由受托机构发行的、代表特定目的信托的信托受益权份额。

(3)　残值：是指在一项资产使用期满时预计能够回收到的残余价值，也就是在固定资产使用期满报废时处置资产所能收取的价款。